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Dizionario Immobiliare

a cura di Roberto Renzi
ultimo agg. 28-03-2012

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IMPOSTA

prestazione obbligatoria di denaro che il contribuente deve allo stato o ad altri enti pubblici territoriali. E' calcolata in rapporto alla sua capacità contributiva per finanziare le spese pubbliche.
Imposta catastale e ipotecaria: sono le imposte che devono essere versate alla Conservatoria dei Registri Immobiliari per la trascrizione degli atti di compravendita e per le iscrizioni ipotecarie.
Imposta di registro: è l'imposta che l'acquirente deve versare all'atto dell'acquisto di un immobile.
IVA (Imposta sul Valore Aggiunto): colpisce solo il valore aggiunto di ogni fase della produzione e scambio di beni e servizi.

NORME VIGENTI Decreto Legge 4/7/2006 n. 223 convertito dalla Legge 248/2006:

CESSIONE IMMOBILI ABITATIVI
  Cedente Acquirente IVA Registro Ipotecaria Catastale
  Soggetto privato

Soggetto privato che acquista la 1° casa

--- 3% € 168,00 €168,00
  Soggetto privato Soggetto privato che non acquista la 1° casa --- 7% 2% 1%
  Soggetto IVA
Impresa costruttrice o esecutrice dei lavori di ristrutturazione nel caso di vendita eseguita entro 4 anni  dalla fine dei lavori
Chiunque 4% prima casa
10% immobile non di lusso
20% immobile di lusso
€ 168,00 € 168,00 € 168,00
  Soggetto IVA
Impresa non costruttrice o impresa esecutrice di costruzione o ristrutturazione nel caso di vendita eseguita dopo 4 anni  dalla fine dei lavori
Soggetto privato che acquista la 1° casa esente 3% € 168,00 € 168,00
Soggetto privato che non acquista la 1° casa esente 7% 2% 1%
Fabbricati rurali Soggetto privato Chiunque --- 7% 2% 1%
Fabbricati di lusso Soggetto privato Chiunque --- 7% 2% 1%
Fabbricati abitativi storici Soggetto privato non acquisto 1° casa --- 3% 2% 1%
acquisto 1° casa --- 3% € 168,00 € 168,00
Fabbricati non abitativi storici Soggetto privato Chiunque --- 3% 2% 1%


CESSIONE IMMOBILI STRUMENTALI
Cedente Acquirente IVA Registro Ipotecaria Catastale
Soggetto IVA
Impresa costruttrice o esecutrice dei lavori di ristrutturazione nel caso di vendita eseguita entro 4 anni  dalla fine dei lavori
Chiunque, diverso da società di leasing e fondi immobiliari 20%
10% in caso di immobile ristrutturato
€ 168,00 3% 1%
Società di leasing e fondi immobiliari 20%
10% in caso di immobile ristrutturato
€ 168,00 1,5% 0,5%
Soggetto IVA
Impresa non costruttrice o impresa esecutrice di costruzione o ristrutturazione nel caso di vendita eseguita dopo 4 anni  dalla fine dei lavori
Soggetto IVA avente diritto ad una detrazione dell'imposta sugli acquisti superiore al 25% Esente o 20% (per scelta in virtù del regime opzionale) € 168,00 3% 1%
Società di leasing e fondi immobiliarifondi immobiliari Esente o 20% (per scelta in virtù del regime opzionale) € 168,00 1,5% 0,5%
Tutti i soggetti IVA Soggetto IVA avente diritto ad una detrazione dell’imposta sugli acquisti inferiore al 25% 20% € 168,00 3% 1%
Privato 20% € 168,00 3% 1%
Privato Chiunque --- 7% 2% 1%


CESSIONE TERRENI
  Cedente Acquirente IVA Registro Ipotecaria Catastale
Terreni agricoli Chiunque Chiunque --- 15% 2% 1%
Soggetto IVA imprenditore agricolo o coltivatore diretto --- 8% 2% 1%
piccola proprietà contadina --- € 168,00 € 168,00 1%
Terreni edificabili Soggetto privato Chiunque --- 8% 2% 1%
Soggetto IVA Chiunque 20% € 168,00 € 168,00 € 168,00
Aree soggette a piani urbanistici particolareggiati di edilizia pubblica convenzionata Soggetto IVA Chiunque --- 1% € 168,00 € 168,00
Aree non edificabili e non agricole Soggetto IVA Chiunque --- 8% 2% 1%


LOCAZIONE IMMOBILI ABITATIVI
Locatore Locatario IVA Registro
Soggetto privato Chiunque ---
2%
Studenti e concertato --- 1,40%
Soggetto IVA Chiunque esente 2%


LOCAZIONE IMMOBILI STRUMENTALI
Locatore Locatario IVA Registro
Soggetto privato Chiunque ---
2%
Tutti i soggetti IVA

Soggetto IVA avente diritto ad una detrazione dell’imposta sugli acquisti superiore al 25%

Esente o 20% (per scelta in virtù del regime opzionale) 1%
Soggetto IVA avente diritto ad una detrazione dell’imposta sugli acquisti inferiore al 25% 20% 1%
Privato 20% 1%


LOCAZIONE TERRENI AGRICOLI
Locatore Locatario IVA Registro
Soggetto privato Chiunque ---
0,50%


La registrazione del contratto di comodato di beni immobili è soggetta ad imposta di registro a tassa fissa di Euro 168,00.

Le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa con riferimento alla trascrizione dei contratti preliminari concernenti il trasferimento di immobili (art. 3 dl 669/96).

Per la cessione di preliminare di compravendita:
Imposta in misura fissa se non vi è dazione di somme
Imposta di registro dello 0,50% se vi è pagamento di somme
Imposta di registro del 3 % se vi è pagamento di somme con versamento di acconti.

In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostitutiva dell'imposta sul reddito, del 20 per cento.

Requisiti per godere delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa:
Le dichiarazioni che l'acquirente deve fare

Nell'atto di compravendita l'acquirente deve dichiarare:
- di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;
- qualora non risieda già nel comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, deve altresì impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune dove si trova l'unità abitativa acquistata con le agevolazioni "prima casa".
La natura dell'immobile acquistato
Le agevolazioni interessano solo i trasferimenti di case di abitazione "non di lusso" (vedi LUSSO).
Le abitazioni non di lusso sono quelle non aventi le caratteristiche indicate nel Decreto Ministeriale 2.8.69 (che considera abitazioni di lusso, ad esempio, quelle dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie, o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.).
L'ubicazione dell'immobile acquistato
L'immobile deve essere ubicato:
- nel comune di residenza dell'acquirente
- nel comune in cui, entro 18 mesi (termine elevato da 12 a 18 mesi dall'1/1/2001) l'acquirente stabilirà la propria residenza - nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività, se diverso da quello di Residenza
- nel comune in cui ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro da cui dipende l'acquirente che si sia trasferito all'estero per motivi di lavoro
- nel caso in cui l'acquirente sia un cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE) l'immobile può essere acquistato come prima casa in qualsiasi comune del territorio italiano.

Perdita delle agevolazioni prima casa
L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false;
- non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
- vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero dell'imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta, oltre gli interessi di mora.
L'art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 attribuisce un credito d'imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell'IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto che abbia fruito dell'agevolazione "prima casa".
Il riconoscimento di tale credito d'imposta è a favore di coloro che acquistano "entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata ai fini dell'imposta di registro e dell'imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un'altra abitazione non di lusso, da destinare a propria abitazione principale".

Azioni di controllo e verifica degli uffici dell'Agenzia delle Entrate
L'azione di verifica relativa alla sussistenza dei requisiti "prima casa" può essere effettuata dall'Ufficio delle Entrate territorialmente competente entro il termine massimo di tre anni.
In relazione alle diverse ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa varia il momento di decorrenza del termine triennale:
- Mendacità delle dichiarazioni rilasciate nell'atto di acquisto
Entro tre anni dalla registrazione dell'atto di compravendita
- Mancato trasferimento di residenza entro diciotto mesi dalla stipula dell'atto
Entro quattro anni e mezzo (tre anni più diciotto mesi)
dalla registrazione dell'atto.
- Vendita della casa prima di cinque anni senza riacquisto entro un anno
Entro quattro anni dalla vendita della casa acquistata con i benefici (tre anni dallo spirare del termine di un anno entro il quale doveva effettuarsi il riacquisto).
le agevolazioni decadono anche se si trasferisce la residenza in un altro comune prima di tre anni dall'acquisto o dal trasferimento della residenza (se successivo – la residenza deve essere trasferita nel comune n cui si acquista entro 18 mesi ) (circolare 14/8/2002 n. 69).
In caso di decadenza per rivendita nel quinquennio senza che si sia riacquistato un altro immobile da destinare a prima abitazione entro un anno si perdono i benefici pertanto sono dovute le imposte ordinarie (sulla differenza si applica una sanzione pari al 30 % oltre agli interessi del 2,5 % per ogni semestre compiuto)
Pertinenze: Il beneficio fiscale è applicabile, per espressa previsione normativa, anche alle pertinenze dell'abitazione acquistata in regime agevolato se classificate in catasto nelle categorie C/2, C/6 e C/7 e limitatamente ad una per ciascuna categoria, se destinate in modo durevole al servizio della casa di abitazione e anche se acquistate con atto separato rispetto alla casa di abitazione. Il vincolo pertinenziale deve risultare da atto scritto.

Acquisto immobili categorie catastali A/7 A/8

applicabile

Non assume alcuna rilevanza la classificazione in catasto. Rileva esclusivamente il carattere “non di lusso” che deve essere riscontrato sulla sola base dei criteri posti dal DM 2/08/69

Acquisto fabbricato rurale

applicabile

A condizione che:
§          sia idoneo all’utilizzo residenziale;
§          non sia pertinenza di un terreno agricolo

Acquisto casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione

applicabile

A condizione che il contribuente/acquirente dimostri l’ultimazione dei lavori entro 3 anni dalla registrazione dell’atto. Solo successivamente l’amministrazione potrà controllare l’effettiva spettanza del beneficio provvedendo al recupero dell’imposta nel caso in cui i lavori non siano ultimati, ovvero, se ultimati, qualora il contribuente abbia costruito un’abitazione di lusso.

Ampliamento della cd. prima casa (ad es. acquisto di una stanza)

applicabile

Purché destinato a costituire un’unica unità abitativa che conservi dopo la riunione il requisito “non di lusso”

Acquisto di due appartamenti
contigui

applicabile

Cittadini italiani trasferiti all’estero per motivi di lavoro

applicabile

L’immobile deve essere ubicato nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro

Cittadini italiani emigrati all’estero

applicabile

L’immobile può avere qualsiasi ubicazione sul territorio nazionale; si prescinde in questo caso dalla residenza. Deve trattarsi, però, di “prima casa”.



Trasferimenti per causa di morte
    Imposta successione Imposta
di trascrizione
Imposta
catastale
Eredi:
- coniuge
- parenti in linea retta
prima casa

Sul valore complessivo
dei beni e diritti
Franchigia per ogni
erede € 1.000.000,00
Oltre la franchigia: 4%

€ 168,00 € 168,00
altri immobili 2% 1%
altri beni --- ---
Eredi:
- fratelli e sorelle
prima casa Sul valore complessivo
dei beni e diritti
Franchigia per ogni
erede € 100.000,00
Oltre la franchigia: 6%
€ 168,00 € 168,00
altri immobili 2% 1%
altri beni --- ---
Eredi:
- parenti sino al 4° grado
(diversi da fratelli e sorelle)
- affini in linea retta
- affini in linea collaterale
sino al 3° grado
prima casa Sul valore complessivo
dei beni e diritti
6%
€ 168,00 € 168,00
altri immobili 2% 1%
altri beni --- ---
Eredi:
- altri soggetti
prima casa Sul valore complessivo
dei beni e diritti
8%
€ 168,00 € 168,00
altri immobili 2% 1%
altri beni --- ---
Eredi:
soggetti portatori
di handicap

(riconosciuto grave ai sensi
della legge 104 del 05/02/1992)
prima casa Sul valore complessivo
dei beni e diritti
Franchigia
per ogni erede
€ 1.500.000,00
Oltre la franchigia:
- se coniuge o parente
in linea retta: 4%
- se parente sino al 4°
grado, affine in linea
retta, o affine in linea
collaterale entro
il 3° grado: 6%
- negli altri casi: 8%
€ 168,00 € 168,00
altri immobili 2% 1%
altri beni --- ---
NB: la nuova disciplina dettata in tema di imposta di successione ha effetto per le successioni apertesi dal 3 ottobre 2006.
La nuova disciplina in tema di imposta di donazione dettata dalla legge 286/2006 ha, invece, effetto per gli atti posti in essere dal 29 novembre 2006; la nuova disciplina dettata in tema di imposta di donazione, così come modificata dalla legge 296/2006 (Finanziaria 2007), ha effetto per gli atti posti in essere dal 1° gennaio 2007.


Donazioni, trasferimenti a titolo gratuito e atti costitutivi di vincoli di destinazione
    Imposta successione Imposta
di trascrizione
Imposta
catastale
Beneficiari:
- coniuge
- parenti in linea retta
prima casa

Franchigia per ogni beneficiario
€ 1.000.000,00
Oltre la franchigia: 4%

€ 168,00 € 168,00
altri immobili Franchigia per ogni beneficiario
€ 1.000.000,00
Oltre la franchigia: 4%
2% 1%
altri beni Franchigia per ogni beneficiario
€ 1.000.000,00
Oltre la franchigia: 4%
--- ---
Beneficiari:
- fratelli e sorelle
prima casa Franchigia per ogni beneficiario
€ 1.000.000,00
Oltre la franchigia: 6%
€ 168,00 € 168,00
altri immobili Franchigia per ogni beneficiario
€ 1.000.000,00
Oltre la franchigia: 6%
2% 1%
altri beni Franchigia per ogni beneficiario
€ 1.000.000,00
Oltre la franchigia: 6%
--- ---
Beneficiari:
- parenti sino al 4° grado
(diversi da fratelli e sorelle)
- affini in linea retta
- affini in linea collaterale
sino al 3° grado
prima casa 6% € 168,00 € 168,00
altri immobili 6% 2% 1%
altri beni 6% --- ---
Beneficiari:
- altri soggetti
prima casa 8% € 168,00 € 168,00
altri immobili 8% 2% 1%
altri beni 8% --- ---
Beneficiari:
soggetti portatori
di handicap

(riconosciuto grave ai sensi
della legge 104 del 05/02/1992)
prima casa Franchigia per ogni beneficiario
€ 1.500.000,00
Oltre la franchigia:
- se coniuge o parente
in linea retta: 4%
- se parente sino al 4°
grado, affine in linea
retta, o affine in linea
collaterale entro
il 3° grado: 6%
- negli altri casi: 8%
€ 168,00 € 168,00
altri immobili 2% 1%
altri beni --- ---
NB: le franchigie fissate ai fini dell'imposta di successione e dell'imposta di donazione saranno aggiornate con cadenza quadriennale mediante decreto del Ministro dell'economia e delle finanze, tenendo conto dell'indice del costo della vita (art. 2, comma 51, legge 286/2006).
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