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  Edilizia e urbanistica quesito del 06-05-11
Domanda  La cooperativa edile di cui sono socio e che ha già consegnato casa a tutti da tre anni, ci chiede oggi a fronte di un debito presunto, del quale nessuno dei soci era a conoscenza, di pagare 1740 euro a testa per sanare il debito e poi di dimetterci come soci dalla coop. inquanto hanno la possibilità di ottenere un lavoro in edilizia convenzionata (come la nostra).
Mi chiedo il perchè questo debito non è mai comparso sui bilanci passati e se il caso di agire per vie legali!? Questa coop ovviamente ha alle spalle un impresa edile importante che compare solo come "consulente"...
Risposta  Buongiorno a Lei, mi occorre vedere il contratto e i bilanci della coop.
Resto a disposizione per quanto Le occorra.
Cordialità
Avv.Laura Salvetti
-----------------------
C.so Buenos Aires, 10
20124 – Milano
Tel e fax 02.29534554
e-mail lsalvet@tin.it
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  Edilizia e urbanistica quesito del 10-12-10
Domanda  Ho effettuato il preliminare di acquisto, da un privato, per un immobile costruito su terreno con diritto di superficie da parte del comune di Roma per 99 anni rinnovabili.
Il privato in questione, quindi la parte venditrice, è entrata in possesso dell’immobile nel 2004 avendo i requisiti necessari all’aggiudicazione dello stesso.
Oggi che sto cercando il mutuo, molte banche me lo negano in quanto l’importo da me richiesto è superiore al valore stipulato al momento della convenzione tra comune e costruttore.
Io sapevo però che la legge 179/92 aveva abrogato i limiti temporali e di libero prezzo imposti dalla legge 865/71. Difatti sono decorsi 6 anni dal possesso dell’immobile, quindi in regola rispetto ai 5 anni minimi ora imposti; il prezzo richiestoci è di 370.000€; l’immobile è stato pagato intorno ai 130.000€, secondo l’atto di provenienza.
Le chiedo se le banche non debbano tener conto di questa legge 179/92 invece di ignorarla, oppure se effettivamente c’è qualche altro cavillo che impone la non erogazione della cifra da me richiesta. Esse sostengono che la somma richiesta sia illegale ed illegale è anche la delibera al mutuo eventualmente concessa da altre banche grazie anche a notai conniventi.
Nel preliminare non si cita il fatto che l’appartamento sorga su un terreno con diritto di superficie da parte del comune, ma si cita, come allegato, l’atto di provenienza dell’appartamento, nel quale invece è ben specificata.
Qualora fosse irregolare la vendita ad un prezzo superiore rispetto a quello in convenzione (cosa che non comprendo in quanto la 179/92 dovrebbe liberare da questo vincolo), posso pretendere la restituzione della somma versata al preliminare al venditore nonché l’importo versato all’agenzia immobiliare?
Risposta  In materia di compravendita di alloggi di edilizia economica e popolare, occorre prendere le mosse dalla legge 865/71 che disciplina il regime giuridico dell’edilizia residenziale nelle aree comprese nei piani di zona comunale e all’articolo 35 definisce i contenuti e le modalità per la stipula della convenzione con il Comune.In particolare, il citato articolo, nella sua formulazione originaria, imponeva ai proprietari degli alloggi di edilizia economica e popolare particolari limitazioni e prescrizioni relativi, tra l’altro, l’alienabilità e l’ammontare del prezzo di vendita degli alloggi stessi.Era previsto, infatti, il divieto assoluto di alienazione per dieci anni, decorso tale periodo era possibile vendere solo a determinati soggetti e dopo venti anni, l’alloggio poteva essere ceduto a chiunque, ma a un prezzo stabilito dall’ufficio tecnico erariale, tenendo conto tra l’altro dello stato di conservazione della costruzione, nonché del valore dell’area su cui essa insiste.Tali prescrizioni, però, sono state abrogate dall’articolo 23 della legge 179/92.Ciò ha indotto molti a ritenere che venuti meno gli obblighi di legge per le convenzioni stipulate prima dell’entrata in vigore della legge 179/92 non sussiste più alcuna restrizione per l’alienabilità e la determinazione del prezzo di vendita dei relativi alloggi.A conferma di ciò si evidenzia come il Comune di Perugia con deliberazione della giunta comunale 105 del 29 marzo 2007, ha dichiarato espunto da tutti i contratti di concessione e, quindi, non più applicabile, il disposto relativo ai criteri di calcolo per la quantificazione del prezzo di cessione degli alloggi nella fase successiva all’assegnazione ovvero, alla prima vendita.Per quanto riguarda, invece, le convenzioni stipulate a seguito dell’entrata in vigore della 179/92, occorrerà fare riferimento a quanto nelle stesse pattuito.In molti casi, infatti, le amministrazioni comunali hanno riproposto negli accordi convenzionali le prescrizioni in ordine alla determinazione del prezzo per le cessioni degli alloggi di edilizia residenziale.Pertanto, al fine di stabilire il regime da applicarsi occorrerà verificare le condizioni stabilite nell’ambito della convenzione, la cui natura contrattuale è pacificamente riconosciuta (Consiglio di Stato sentenze 4014 e 4015 del 28 luglio 2005).Infine, si rileva che la giurisprudenza è pressoché concorde nel ritenere che il fatto di non attenersi alle clausole della convenzione a suo tempo firmata con il Comune, non porta alla nullità dello stesso contratto, ma solo alla sostituzione automatica del prezzo fissato dalle parti con quello determinato nell’accordo convenzionale (Tribunale di Milano, 20 maggio 2003, n. 6919). (Fonti: Il Sole 24 Ore)
Roberto Renzi      contatta Roberto Renzi contatta questo professionista
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  Edilizia e urbanistica quesito del 30-11-10
Domanda  Salve! Usufruendo del Piano Casa 2009, ho ampliato la mia abitazione non attenendomi però scrupolosamente al progetto approvato. In particolare sono stati realizzati alcuni metri in più di superficie coperta. Volendo accertare se il tipo di variazione si configura come non essenziale ai sensi dell' art. 17 comma 1 punto c dellaL.R. 15 del 11.08.2008, occorre rapportare la cubatura eccedente al volume del solo ampliamento o dell'intero fabbricato? I miei tecnici hanno espresso parere discorde. Grazie mille.
Risposta 
Ai sensi dell’art. 17, comma 1, let. c della legge regionale Lazio n. 15/2008, si fa riferimento all’aumento del 2% del volume o della superficie lorda complessiva del fabbricato. Occorre, quindi, verificare se tali parametri sono stati superati, in relazione all’effettivo stato dei luoghi ed in considerazione dell’ampliamento realizzato.
Avv. Patrizia Beltrami      contatta Avv. Patrizia Beltrami contatta questo professionista
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  Edilizia e urbanistica quesito del 28-11-10
Domanda  Buongiorno, ho un cliente che ha acquistato nel 2000 un box auto edificato secondo la legge tognoli che è diventato pertinenza di un suo appartamento, la domanda è: il box può essere ceduto a un condomine di un altro appartamento dello stesso stabile facendolo divenire pertinenza di un'altra unità immobiliare ?
Risposta  Ai sensi dell’art. 9, comma 5 legge 122/1989 “I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall'unita' immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli.
Avv. Patrizia Beltrami      contatta Avv. Patrizia Beltrami contatta questo professionista
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  Edilizia e urbanistica quesito del 21-11-10
Domanda  buongiorno
Mio suocero circa 35 anni fà ha edificato un immobile regolarmente, nello stesso tempo ha costruito dei muri di confine in tufo e una cisterna di raccolta acque piovane in assenza di permesso. Questi muri oltre a creare dei terrazzamenti perchè il terreno è in forte pendenza delimitano la proprietà su tre lati dai confinanti ed in alcuni punti arrivano ad essere alti anche 3 mt. Il proprietario di un terreno agricolo confinante lo ha denunciato ai vigili urbani per abuso edilizio e per il muro non costruito secondo le norme antisismiche. Vorrei sapere se è possibile sanare la situazione e in che modo saluti.
Risposta  Per il muro e la cisterna va presentata una DIA tardiva. Ma l'antisismico ad
opera già realizzata ?
Cordialità. Arch. Sansonetti

Roberto Renzi      contatta Roberto Renzi contatta questo professionista
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  Edilizia e urbanistica quesito del 20-11-10
Domanda  Buongiorno. Il mio problema riguarda la compravendita di una particella (forse) soppressa. Mi spiego:
Nel 1999 A (padre) dona a B (figlio) alcuni appartamenti di uno stesso stabile con annesse tre particelle 1-2-3 che individuano beni comuni non censibili (autoclave, scale, corte-parcheggio). Nel 2004 B vende a C uno degli appartamenti ricevuti in dono, compresa la comproprietà delle particelle 1-2-3. Nel 2010 D (io) acquista da C l'appartamento e la comproprietà della particelle 1-2-3. Fino a qui niente di strano, se non fosse però che B avendo altri appartamenti nello stesso stabile mi dice che io non posso utilizzare il parcheggio (corte particella 3) perchè di sua proprietà. Mi informo al catasto e da visura vedo che la particella 3 (risultante negli atti da A a B, da B a C e da C a D) è stata soppressa e che nel corso degli anni sono state create e soppresse la particella 3 sub 1 e la particella 3 sub 2. Risulta invece al catasto la particella 3 sub 3 intestata a B.
E' possibile che B prima di vendere a C abbia fuso alcune particelle e soppresso la nr. 3 e poi nell'atto sia stato commesso l'errore di inserire la particella soppressa? E chi ha ragione? Grazie e distinti saluti.
Risposta  E' probabile che sia andata come lei dice. Comunque qui non è una questione
di parere tecnico: va le ciò che esiste
In Catasto, giusto o sbagliato. Se c'è errore va poi dimostrato. Cordialità.
Arch. Sansonetti

Roberto Renzi      contatta Roberto Renzi contatta questo professionista
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