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  Condominio quesito del 11-12-12
Domanda  Buongiorno,
sono proprietario di un appartamento in residence.
L'amministratore è stato nominato nel mese di ottobre del 2011. Ad oggi 11/12/2012 non ha ancora convocato l'assemblea. Quindi il suo mandato è scaduto da più di 60gg. Cosa può succedere?
Le preciso che invece il bilancio preventivo è stato della gestione 2012 è stato approvato a marzo 2012.
Cordiali saluti
Risposta  Buongiorno a Lei, non è chiara il fatto per cui Lei mi dice che non p ancora stata convocata un'assemblea dal 2011 quando poi però mi conferma che i preventivo 2012 è stato approvato. Occorre infatti un'assemblea per approvare il preventivo...
Il nostro studio redige pareri e instaura controversie a tariffe agevolate per gli utenti di clubcasa.it
Resto a disposizione per quanto Le occorra.
Cordialità
Avv.Laura Salvetti
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C.so Buenos Aires, 10
20124 – Milano
Tel e fax 02.29534554 - 3406719669
e-mail segreteria@studiolegaletusasalvetti.it
http://www.studiolegaletusasalvetti.it/

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  Condominio quesito del 08-11-12
Domanda  Buona sera,

sono in causa con il mio vecchio locatore per una serie di mancanze. Il quesito che voglio porre è il seguente:
può un ex garage alto 2,20 mt in tutte le stanze ricevere la sanatoria in base alla Legge 47/85 art.35 comma 14 L'amministrazione è tenuta al rilascio dell'abitabilità in deroga ai requisiti fissati dalle norme regolamentari purché le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione incendi e infortuni.
La sanatoria un'abitazione con un'altezza del genere l'ha ottenuta. Quello che mi lascia perplesso è che non è stato osservato l'art 13 di tale legge sulla rispondenza dei requisiti di conformità dell'immobile (tra cui l'altezza) evidenziata dal DL del 5 luglio 1975 e ulteriormente il termine di presentazione della richiesta di sanatoria nella legge del 1985 era fissato nel 30 novembre 1985 invece la richiesta del mio vecchio locatore risale al 340 settembre 1986, è lecita una tale deroga? Poi sul fatto che la deroga dell'art 35 vada applicata solo ai regolamenti comunali ho trovato diverse sewntenze (Riguardo all’art.35 della legge 47/85 vi è stato un importante intervento della Corte Costituzionale al cui orientamento si è uniformata la giurisprudenza amministrativa.

La Corte Costituzionale, con la sentenza 18 luglio 1996 n. 256 ha affermato che:

"…. deve, pertanto escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità pur nella piu' semplice forma disciplinata dal D.P.R. n. 425 del 1994 a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 del testo unico delle leggi sanitarie (rectius, di cui all'art.4 del d.P.R. n. 425 del 1994), ma, altresì, quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilita' e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica, quali quelle a tutela delle acque dall'inquinamento, quelle sul consumo energetico, ecc.. "

Il Consiglio di Stato, con la sentenza del 13 aprile 1999 n.5 Sent. 00414 si è posta sulla stessa linea affermado che:

"L'articolo 35 comma 20 Legge 28 febbraio 1985 n.47 prevede, in caso di sanatoria di opere edilizie abusive, il rilascio del certificato di agibilita' , per cui e' legittimo il diniego di tale certificato per mancanza delle condizioni di salubrita' dell'immobile, essendo queste richieste da fonti di livello primario (articoli 221 e 222 T.U. 27 luglio 1934, n.1265)."


Nello stesso senso si sono espressi anche:

- il Tribunale Amministrativo Regionale : Emilia Romagna, Sez. Parma , Sent. n. 321 dell’ 8 giugno 2000.

"In definitiva, la deroga di cui all’articolo 35 in parola, concerne le sole prescrizioni di carattere edilizio e urbanistico che di per sé potrebbero precludere il rilascio della licenza di abitabilità (es. limiti di altezza o dimensione delle stanze), fermo restando la necessità di una specifica ed autonoma valutazione di carattere igienico-sanitario.

Nel caso concreto, l’atto impugnato è ampiamente motivato per relationem con riferimento alla nota dell’USL sopra indicata che indica puntualmente numerose carenze igienico-sanitarie riscontrate nella situazione in esame".

- il Tribunale Amministrativo Regionale : Lombardia, Sez. Brescia, Sent. n. 01105 del 02 agosto 2002.

"Nell'ipotesi di decorso del termine di ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda di concessione edilizia in sanatoria - ex art. 35, co.12, legge 28 febbraio 1985, n. 47 - la ravvisabilita' del silenzio assenso del Comune non osta a che successivamente il Comune stesso si pronunzi in modo espresso sulla domanda, giacche' la potesta' dell'ente locale non e' consumata dal perfezionarsi del silenzio assenso. Nella concessione edilizia in sanatoria e' consentita la deroga alle norme regolamentari, ma non a quelle di rango primario - come le disposizioni in materia di igiene e salubrita' del r.d. 27 luglio 1934, n. 1265 - che sono i presupposti perche' siano ravvisabili i requisiti minimi di abitabilita' dell'edificio…..").
Un geometra che ho interpellato mi ha detto che una casa del genere in base alla legge dell’85 può essere sanata, lui ha visto edifici sotto i 190 cm di altezza sanati.
In più il cambio di destinazione d'uso è stato accordato nel 2002 e l'abitabilità nel gennaio del 2012.
Sulla base di quanto esposto ci sono i requisiti per far annullare in via definitiva l'abitabilità ad un appartamento del genere?
Risposta  Buongiorno a Lei, data la complessità del quesito, occorre fissare un appuntamento.
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  Condominio quesito del 06-11-12
Domanda  Egr. avvocato, le scrivo per porle questo quesito:
la casa in qui vivo ha una sola scala ed è composta da 15 appartamenti di cui 3 al piano terra.
Il chiarimento che chiedo è il seguente:
L'art. 1124 stabilisce che Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (att. 68 e seguenti).
Secondo l'Unione Nazionale Consumatori - Comitato Regionale Lombardo e Prov. di Milano nel suo documento “Condominio Istruzioni per l'Uso” dice chiaramente:
Si noti che la metà che viene suddivisa in base ai millesimi incombe su tutti i condomini compresi quelli del piano terra.
E' corretto che devono partecipare per il 50% per i millesimi di proprietà anche gli appartamenti del piano terra così come scritto dall'Unione Nazionale Consumatori?
Risposta  Buongiorno a Lei,
Come ben sottolinea, l'art. 1124 stabilisce che Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra gli stessi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (att. 68 e seguenti).
E' corretto il punto di vista dell'l'Unione Nazionale Consumatori - Comitato Regionale Lombardo e Prov. di Milanoche nel documento Condominio Istruzioni per l'Uso dice "Si noti che la metà che viene suddivisa in base ai millesimi incombe su tutti i condomini compresi quelli del piano terra.
E' quindi corretto che devono partecipare per il 50% per i millesimi di proprietà anche gli appartamenti del piano terra.
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  Condominio quesito del 27-10-12
Domanda  I quesiti sono tanti ma mi limito al più importante: nel condominio in cui abito ci sono 12 appartamenti e 5 proprietari. Due di questi (fratello e sorella) possiedono la maggioranza dei millesimi e il fratello è (con i voti della sorella e contro il parere degli altri 3 inqulini) amministratore di condominio con una retribuzione quattro volte superiore alla media di mercato (all'ultima assemblea ho presentato cinque proposte di amministratori indicati da Assoedilizia, ovviamente respinte) e, in generale, la gestione dell'immobile è molto costosa. Di fatto il palazzo viene amministrato secondo le esigenze e i desideri dei due fratelli (orari di riscaldamento, orari di portineria, utilizzo zone comuni..). Purtroppo quando io e gli altri due inqulini abbiamo comprato, tre anni fa, i fratelli hanno frazionato tre cantine che avevano donandole ai figli e così abbiamo perso l'unica speranza di avere almeno la maggioranza "di teste" in assemblea. Esiste la possibilità per noi "povere" minoranze di evitare il salasso e ottenere qualche diritto in più (per esempio mettere la bici in cortile, dove l'amministratore/inqulino ha diritto di parcheggio dell'auto, privilegio riservato solo alle bici e alle moto dei figli o anche solo il rispetto delle delibere condominiali). La ringrazio per l'aiuto che potrà darmi
Risposta  Buongiorno a Lei, due condomini possono chiedere al Tribunale di nominare un altro amministratore, dimostrando i costi eccessivi e il conflitto di interessi dell'amministratore proprietario con gli altri condomini.
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  Condominio quesito del 23-10-12
Domanda  Egr. Avvocato, sono proprietario di una villetta a cui si accede da una strada privata che e' in comune con altre villette. E' stato creato un "supercondominio" per la strada comune I proprietari delle altre villette della strada hanno deciso di effettuare dei lavori straordinari tra cui anche la rete fognaria poiche' per ora ogni villetta e' dotata di proprio pozzo per scarico acque fognarie. In occasione della prima riunione dei lavori straordinari e in tutte le riunioni successive mi sono sempre dissociato per i lavori relativi alla fognatura poiche' la mia villetta ha il pozzo in una pendenza tale che e' più favorervole per natura attaccarsi alla rete fognaria di un'altra strada che e' del Comune. Io intendo allacciarmi per la fognatura a questa strada del Comune poiche' per allacciarmi alla strada privata del Supercondominio dovrei necessariamente spingere le acque nere con un apposita pompa e dovrei scavare per l'intero giardino probabilmente anche togliendo gli alberi nel mio giardino e il lavoro da eseguire sarebbe molto più difficile a causa della pendenza. Inoltre Le aggiugno che i condomini avevano preso atto della mia situazione e in tutte le assemblee compresa l'ultima in cui io ero presente e dove sono stati ratificati i lavori non mi hanno MAI chiamato a votare in merito alla fognatura sostenendo che ero escluso (c'e' proprio l'ultimo verbale che ratica i valori della fognatura che dice proprio queste parole che Le ho scritto sopra). Ora però i condomini hanno cambiato idea e vogliono costringermi ad attacarmi alla rete fognaria che costruiranno nella strada privata del Supercondominio. Vorrei sapere se loro possono obbligarmi a partecipare economicamente ad una miglioria nel supercondominio che quando e' nato il supercondominio non esisteva (perche' alla nascita del supercondominio la rete fognaria non e' mai esistita) e se possono dopo aver già ratificato e approvato i lavori della rete fognaria senza chiamarmi al voto dicendo che ero escluso obbligarmi ora a partecipare alla spesa e cambiare le carte in tavola. Faccio inoltre notare che avevo già provveduto ad iniziare le pratiche per allacciarmi alla via comunale.
La ringrazio in anticipo per la risposta
Risposta  Buongiorno a Lei, dovrei studiare la giurisprudenza in merito perchè il suo caso è complesso.
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  Condominio quesito del 18-10-12
Domanda  gentilissimo avvocato nel mio condominio sn stati installati dei grossi lucchetti sulla porta vano pattumiera in seguito a furti avvenuti questa estate.i condomini si sn trovati e senza regolare assemblea hanno deciso di fare questo interveno.io mi sn opposta e nn ho voluto nemmeno le chiavi perche ho deciso di portare nei sacchi la pattumiera.le porte vengono aperte da un condomino che ha tt le chiavi solo 1 giorno la settimana....se ci sono odori o giornata calda le porte rimangono chiuse.sn obbligata a pagare tale intervento anche se nn ne usufruisco?e' legale cio' che e' stato fatto?puo' informarmi anche su leggi relative ad impianto videosorveglianza?e' vero che ci vuole permesso del comune e l ok da parte di tt i condomini e che solo uno nn aderisce il lavoro nn si puo' fare?grazie x suo aiuto mi sembra di vivere in un bunker e nn piu' in un edificio.....grazie x sua attenzione cordialmente claudia
Risposta  Buongiorno a Lei, Lei senz'altro può chiedere di mettere all'ordine del giorno della prossima assemblea un tema come quello della pattumiera cui sono stati apposti lucchetti.
Per quanto riguarda le video camere occorre lìapprovazione assembleare.
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