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  Edilizia e urbanistica quesito del 25-09-09
Domanda  salve, mi interesserebbe sapere come è valutabile la misura dell'oblazione in caso di strutture non valutabili in termini di volume (campi sportivi) distribuiti su una superficie di terreno di circa 3000 mq. ai sensi del Condono Edilizio 2003
Risposta  Si calcola in modo forfettario pari a circa Euro 560. E' invece esente dagli oneri concessori (stesso discorso se il campo è 1 o sono molti).
Arch. Giovanni Sansonetti
Roberto Renzi      contatta Roberto Renzi contatta questo professionista
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  Edilizia e urbanistica quesito del 25-09-09
Domanda  se una particella definita al catasto strada pubblica, e agli effetti facente parte di una strada pubblica, rientra all'interno di un comparto edificatorio, la stessa produce volume? e se la stessa particella derivasse da un frazionamento successivo ad una cessione volontaria, avutasi circa 20 anni fa, utile alla realizzazione della strada stessa, questa produrrebbe volume?
Risposta  Se esiste un atto notarile di già avvenuta cessione della strada al patrimonio comunale non genera volume. Se per strada pubblica si intende solo una viabilità, anche con diritto di passagio e quindi servitù, ma non vi è stata cessione, allora genera volume.
Arch. Giovanni Sansonetti
Roberto Renzi      contatta Roberto Renzi contatta questo professionista
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  Edilizia e urbanistica quesito del 18-09-09
Domanda  Nel 1990 ho acquistato una casa tramite cooperativa diventando socio . Per vendere la mia casa ,cosa devo fare sapendo che è passata ad edilizia agevolata .
dovrei vendere ad un terzo del valore della casa ?
come faccio a vendere al valore attuale senza rimetterci.


Risposta  E' una domanda da rivolgere ad un notaio.
Molte cordialità
Avv. Laura Salvetti
c.so Buenos Aires. 10
20124 - Milano
tel e fax 02.29534554
Laura Maria Rachele Salvetti      contatta Laura Maria Rachele Salvetti contatta questo professionista
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  Edilizia e urbanistica quesito del 15-09-09
Domanda  Salve,la mia domanda riguarda la concessione in sanatoria.
Ho acquistato nel 2001 a roma in centro storico un immobile del 1500 senza vincoli architettonici,nell'atto è riportato che nel 1986 era stata fatta la sola domanda in sanatoria , il notaio ha rogitato lo stesso ma con eventuale addebito delle spese per ottenere tale documentazione ,alla parte venditrice. Premetto che l'immobile non ha subito nessuna variazione rispetto alla piantina catastale . Il palazzetto è stato acquistato da un impresa immobiliare ristrutturato nel 1983 e poi venduti i singoli appartamenti .(io ho comprato da un privato )Ora il mio problema è questo: sto vendendo l'appartamento ho ricevuto una proposta è fissato il preliminare, la documentazione in sanatoria è sempre mancante, non mi sono piu' occupata farne richiesta . Il notaio mi informa che che in risposta alla domanda fatta nell'86 erano stati chiesti documenti all'amministratore della societa' venditrice purtroppo senza intervento. Quindi tutto fermo, Posso vendere ugualmente visto che

ho comprato pur essendo nelle medesime condizioni?
Risposta  Sul punto, la Cassazione ha stabilito che “la stipulazione previa presentazione della copia dei versamenti delle prime due rate dell’oblazione è consentita esclusivamente in ipotesi di opere abusive sicuramente sanabili (c.d. inedificabilità relativa), nel qual caso è peraltro onere del venditore allegare la prova del conseguimento dei prescritti pareri delle autorità preposte (art. 32), la cui mancanza comporta la parificazione ai casi di inedificabilità c.d. assoluta (art. 33), e dal cui rilascio decorre invece il termine biennale per la formazione del silenzio-assenso dell’amministrazione interessata” (Cass. 10276/05). Ciò premesso, è bene rilevare che, stante la domanda di documentazione integrativa, per poter alienare l’immobile è necessario verificare presso il competente ufficio comunale se la mancata integrazione documentale possa aver determinato la reiezione della domanda di sanatoria a suo tempo inoltrata.
Avv. Patrizia Beltrami      contatta Avv. Patrizia Beltrami contatta questo professionista
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  Edilizia e urbanistica quesito del 12-09-09
Domanda  Salve, abbiamo un immobile di 3 appartamenti ed una cubatura residua edificabile di 160 mc. Questa cubatura è quella nella quale dovrò costruire l'appartamento di mia proprietà (dei 3 appartamenti esistenti uno è intestato a mio padre, e gli altri 2 alle mie sorelle).
Il primo progetto fu realizzato intorno al 1970, poi nel 1995 ci fu l'ampliamento per gli appartamenti delle mie sorelle (fu venduto e non donato). In quell'atto c'è scritto che potevo costruire ancora 200 mc. Sempre in quell'anno fu stipulata una scrittura privata nella quale mi venivano dati quei 200 mc edificabili.
Nel 2007 decido di iniziare il mio progetto ma escono fuori alcuni problemi come la scala degli appartamenti non registrata ed alcune piccole anomalie. Avvio una pratica di DIA in sanatoria e nel finire del 2008 viene approvata anche questa pratica. A causa della scala perdo 40 mc ed arrivo a 160 mc. Ad ogni modo trovo il modo per accordarmi con i miei genitori e le mie sorelle per recupare i 40 mc.
Purtroppo però in questi giorni è saltato fuori un terribile problema: nel 1973 il PRG mi cambiava una parte della particella per l'allargamento della strada (tra l'altro mai avvenuta). La particella era sempre intesta a mio padre tuttavia non aveva più cubatura. E ahime la cubatore che si perdeva sono giusto 200 mc. Nel sia nel 1995 che sei mesi fa il Comune ha approvato il progetti indicando che avevo una cubatura residua. Adesso invece rischio seriamente che il progetto venga bocciato.
Cosa posso fare? Il progetto viene bocciato anche se per 2 volte a distanza di 15 anni hanno scritto ufficialmente che avevo questa cubatura? Che diritti posso far valere? Nessun diritto, il diritto a costruire o il diritto ad un risarcimento danni dal Comune per i danni che mi hanno causato?
Vi ringrazio anticipatamente.
Risposta 
Occorre verificare se il Comune ha adottato eventuali variazioni al piano regolatore e se, in particolare, la realizzazione della strada che conduceva alla perdita di cubatura è ancora concreta ed attuale. La circostanza dell’avvenuto rilascio del permesso di costruire induce a ritenere inesistente tale interesse. Tuttavia, avvenuto il rilascio del titolo autorizzativo, il Comune, salvo congruo e documentata motivazione, non può procedere a revoca.
Avv. Patrizia Beltrami      contatta Avv. Patrizia Beltrami contatta questo professionista
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  Edilizia e urbanistica quesito del 05-09-09
Domanda  Sono proprietario di un appartamento al piano terra di una palazzina di 5 unità ( 2 al piano terra 3 al primo piano) senza regolamento di condominio. La palazzina e coperta da lastrico solare con muretto perimetrale.Il lastrico e diviso in tre parti secondo le superfici degli appartamenti sottostanti, i cui proprietari vi accedono mediante scala interna ai singoli appartamenti,quindi hanno l'uso esclusivo. Nel 2002 su richiesta di due condomini proprietari dei lastrici venne rifatta la pavimentazione su due unità sovrapponendola a quella esistente. Nell'esecuzione dell'opera si ostruiva la luce dei bocchettoni di scarico di circa il 50%. La formazione di calcare prodotto dallo scarico delle acque filtrate dal massetto di pavimentazione di sabbione di cava, ha gradualmente, nel corso di sette anni, completamente ostruito sia il bocchettone di scarico sia la curva del discendente. la mancanza di manutenzione ha fatto si che le abbondanti piogge della primavera scorsa allagassero completamente il terrazzo tanto che il livello dell'acqua innalzandosi ha superato il verticale della guaina protettiva infiltrandosi nell'appartamento sottostante dello stesso proprietario del terrazzo. Si chiede cortesemente un Vs.parere su come ripartire i costi relativi alla liberazione degli scarichi e quelli di tinteggiatura dell'appartamento.
Grazie
Risposta  Quesito 05-09-2009 – lastrico solare e ripartizione spese


La Suprema Corte ha espressamente stabilito che “In tema di condominio di edifici, il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c” (Cass. 3676/06). Il richiamato articolo del codice civile, dispone che “quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio”. Pertanto, salvo prova diversa, le spese necessarie dovranno essere ripartite a norma del richiamato articolo di legge.
Avv. Patrizia Beltrami      contatta Avv. Patrizia Beltrami contatta questo professionista
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