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  Edilizia e urbanistica quesito del 27-08-09
Domanda  Buongiorno, vorrei porre questo quesito: Sono un'architetto e ho ricevuto l'incarico di ristrutturare un edificio chiedendo anche il recupero del sottotetto, realizzato con concessione edilizia nel 1960. Da un primo rilievo verifico che le condizioni dell'edificio costituito da un piano rialzato e da un piano seminterrato sono molto fatiscenti. Procedo con le mie verifiche in comune, richiedo la concessione originaria e noto che ci sono delle differenze sostanziali a livello volumetrico, nel senso che la sagoma della casa è lievemente diversa come forma (più grande) ma soprattutto è come se fosse slittata di circa mt 1,50 verso una direzione. Pongo il problema in comune e insieme notiamo che nella posizione difforme in cui si trova l'edificio adesso non è possibile richiedere una sanatoria perchè non vengono rispettate le distanze di confine con i vicini edifici. Quindi l'unico iter da seguire stabilito insieme all'Ufficio Tecnico del Comune è quello di chiedere comunque la sanatoria che verrà respinta con avviso di demolizione delle opere realizzate in parziale difformità. A questo punto io produco certificato statico redatto da un ingegnere che da sopralluogo verifica che è impossibile demolire dette porzioni perchè la casa è stata realizzata con muri portanti pieni senza pilastri e ciò pregiudicherebbe la statica dell'intero edificio. Il Comune ricevuto questo certificato mi permette di "mantenere" le parti abusive ma fà pagare al proprietario una sanzione stabilita in termini di legge pari al doppio del valore venale e del costo di costruzione delle opere abusive, per un totale di circa 39.000,00 (la superficie abusiva è di circa 20,00 mq al piano rialzato (slp) e 10,00 mq al piano seminterrato (snr). Abbastanza preoccupata per la cifra da comunicare al mio cliente mi viene anche detto da un tecnico che questa superficie non potrà essere interessata dalla successiva ristrutturazione, in particolare dal progetto del recupero del sottotetto (siamo in comune della Lombardia in provincia di Milano) perchè amministrativamente la questione dell'abuso è stata risolta ma a livello edilizio no perchè le parti rimangono comunque abusive. Praticamente il Comune dice: dovresti demolire le opere abusive, mi dici che non puoi e lo dimostri, a questo punto io Comune non te le faccio demolire e mi paghi una sanzione pari al doppio dei normali oneri però di fatto non le puoi riutilizzare. La cosa che mi sconcerta è che in Comune si è scatenata una bagarre tra tecnici perchè alcuni sostengono che una volta pagata la sanzione questa produce gli stessi effetti della concessione (art. 11 e 12 della legge 47 del 28/02/1985) altri invece sostengono che le parti abusive in qualche modo sanate non si possono riutilizzare, tanto che mi dicono che alcuni progetti presentati considerando le parti parziali abusive e riutilizzate per il recupero del sottotetto sono state bocciate. Premetto che le distanze richieste per la realizzazione del recupero del sottotetto sono regolari e mi consentirebbero quindi di realizzarlo. Ora io non sò cosa fare: Presento il progetto considerando le parti "sanate" o elaboro un progetto dove non considero le parti abusive, preguidicando anche l'estetica (dovrei eseguire dei "salti" in facciata" oltre che perdere superficie utile.
Sono preoccupata perchè il mio cliente oltre che pagare una cifra così alta si trova anche a dover perdere della slp importante. Grazie per l'attenzione,
Miranda Morico
Risposta  Il problema è irrisolvible giuridicamente perchè ogni comune ha le proprie interpretazioni amministrative e giurisprudenziali difformi da quelle di altri comuni, e pertanto occorrerebbe una lunga e complessa ricerca sulle tendenze interpretatative di quel comune specifico.
Se si fa sottoscrivere una liberatoria dal Suo Cliente, che si assuma completamente il rischio dell'eventuale violazioni edilizia, può provare ad applicare il progetto contemplando le parti abusive, e penso che il Comune di riferimento approverà tali modifiche salvi i diritti dei terzi.
Veda Lei.
Resto a disposizione per quant'altro.
Molte cordialità
Avv. Laura Salvetti Tusa
c.so Buenos Aires, 10
20124 - Milano
tel e fax 02.29534554
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  Edilizia e urbanistica quesito del 24-07-09
Domanda  Una facciata del muro di casa si sta staccando (mattoni a vista) con relativo pericolo di sicurezza.
La casa è stata acquistata feb 99. Il costruttore su un'opera così importante risponde ancora?
Grazie.
Risposta  Ci sono 10 anni per ottenere il risarcimento dei danni da parte del costruttore.
Cordialità
Avv. Laura Salvetti
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  Edilizia e urbanistica quesito del 23-07-09
Domanda  nell'area di manovra che porta ad un posto auto coperto non è stato effettuato dal costruttore ne uno sfiatatoio ne pompa antiincendio. E' obbligatorio(7 villini) provvedere e se sì acarico nostro o del costruttore
Grazie
Risposta  Quesito 23.07.2009 – posto auto – impianto antincendio


Per verificare la necessità della predisposizione di tale impianto occorre verificare l’effettivo stato dei luoghi. Nel caso in cui la normativa urbanistica e regolamentare di settore, preveda tale obbligo, il relativo onere deve considerarsi a carico del costruttore che ha realizzato la nuova costruzione.
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  Edilizia e urbanistica quesito del 23-07-09
Domanda  il costruttore(comprensorio di 7 villini) non ci ha consegnato ancora dopo un anno ne il certificato di agibilità ne la pianta doviene specificato il tracciato dei servizi e dove si evince lo spessore del materiale usato(il cemento , il ferro)
Risposta  Quesito 23.07.2009 – certificato di abitabilità


Premesso che nel caso di appartamenti destinati alla civile abitazione, il costruttore deve curare di eseguire le pratiche per il rilascio del certificato di abitabilità, è bene rilevare come “Nella negoziazione di beni immobili con destinazione residenziale, fra i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa negoziata che il promittente o l’alienante deve mettere a disposizione del promissario o dell’acquirente, a norma dell’art. 1477, 3º comma, c.c., è compreso il certificato di abitabilità, in quanto, di massima, il possesso di tale documento è indispensabile ai fini della piena realizzazione della funzione socio-economica del contratto” (Cass. 9976/2007). Pertanto, il mancato rilascio determina un parziale inadempimento del costruttore, con ogni conseguenza di legge in materia di risarcimento del danno.
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  Edilizia e urbanistica quesito del 23-06-09
Domanda  Buongiorno , ho letto almeno un centinaio di forum sui muri di confine, mentre mi sembra chiaro che sino a 3 mt. di altezza posso eseguirlo senza permessi non trovo nulla riguardo alle altezza tra due fondi con dislivelli diversi .
Il terreno del mio vicino e' piu' basso di cm. 120-130 cm.
posso costruire un muro di 3 mt. partendo dal mio terreno ??
grazie
cordiali saluti
Andrea
Risposta  Occorre leggere il regolamento comunale specifico del luogo di riferimento
Resto a disposizione
Cordialità
Avv. Laura Salvetti
lsalvet@tin.it
0229534554 tel e fax
c.so Buenos Aires, 10
Milano
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  Edilizia e urbanistica quesito del 07-06-09
Domanda  ho fatto il compromesso per acqiustare un rustico in montagna, la condizione che chiedevo prima di rogitare è che la parte venditrice richiedesse il rinnovo della licenza edilizia.La cosa è stata fatta ma a quanto pare da quando lui è fermo la mappa idrogeologica del territorio è cambiata e, la zona sulla quale è edificato il rustico appartiene ad una zona detta rossa, cosa sifnifica? Certo di una vostra risposta saluto cordialmente.
Risposta 
Per poter rispondere al quesito proposto è necessario verificare quale strumento urbanistico pone il vincolo, per comprenderne la portata e l’incidenza sull’eventuale commerciabilità del detto immobile.
Avv. Patrizia Beltrami      contatta Avv. Patrizia Beltrami contatta questo professionista
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