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  Locazioni quesito del 18-05-11
Domanda  Buondì una mia cliente ha contratto insieme a altri ( come associazione proffessionale) un contratto di locazione commerciale. L'associzione si è sciolta e la mia cliente vorrebbe recedere. Lo sciogliemnto, quindi il cambiamento della ragione sociale può essere un presupposto di recesso per gravi motivi. Prego gentilmente se lo sapete di indicare la norma che la disciplina oppure la sent. cassazione
Risposta  Buongiorno a Lei, direi che la cosa migliore, dato che ne conosce la costituzione sociale, è chiedere al commercialista della signora.
Resto a disposizione per quanto Le occorra.
Cordialità
Avv.Laura Salvetti
-----------------------
C.so Buenos Aires, 10
20124 – Milano
Tel e fax 02.29534554
e-mail lsalvet@tin.it
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  Locazioni quesito del 01-04-11
Domanda  Buongiorno,
il quesito che vorrei porvi è il seguente:
sono inquilino con regolare contratto di locazione in un appartamento che è stato recentemente pignorato. La scorsa settimana è passato il custode giudiziario per redigere il verbale di immissione nel possesso. Ora il canone d'affitto non lo dovrò più versare al proprietario, ma su un apposito conto aperto per la procedura; fin qui tutto ok.
Per le spese condominiali, invece, non sò come comportarmi: fino ad ora, e come da contratto, il proprietario di casa pagava i vari oneri condominiali per poi chiedermi di rimborsargli le spese ordinarie. Ora che vi è la figura del custode sarà sempre il proprietario a pagarle e a chiedermi poi il rimborso o anche in questo è subentrato il custode? ( sul verbale le voci riguardanti questi oneri sono in bianco )

Vi ringrazio per l'aiuto
Risposta  Per evitare contestazioni in merito, è bene far presente la circostanza al custode e verificare con lui le modalità per procedere al pagamento degli oneri condominiali; tanto più che l’eventuale mancato pagamento degli oneri condominiali potrebbe legittimare la domanda di risoluzione del contratto di locazione.
Avv. Patrizia Beltrami      contatta Avv. Patrizia Beltrami contatta questo professionista
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  Locazioni quesito del 21-03-11
Domanda  Buongiorno,
un anno fa ho firmato insieme ad un altro ragazzo (entrambi lavoratori) un contratto (cointestato 50% e 50%) di affitto 4+4 in un appartamento con due stanze singole tramite agenzia. Il contratto prevede che, qualora si debba andare via dalla casa, occorre dare un preavviso di 3 mesi. Questo però è un po' vincolante per noi in quanto se solo uno di noi due ha la necessità di andare via obbliga anche l'altro a farlo. A questo punto l'agenzia ci ha detto che se noi troviamo il sostituto si può fare un subentro contrattuale (pagando ovviamente il subentro che dovrebbe ammontare a circa 60 euro). Per quanto riguarda invece la caparra gia versata, questa verrà restituita dal subentrante e non dall'agenzia. Inoltre, per poter dichiarare questo passaggio l'agenzia fa firmare un foglio, scritto da noi, nel quale si dichiara che l'inquilino attuale cede la sua parte di caparra al nuovo entrato (tale foglio viene fatto firmare solo tra il coinquilino attuale ed il nuovo entrato). E' una cosa lecita?

Questo è quanto accaduto in questo primo anno di affitto:
1) Per i primi 6 mesi (da marzo 2010 a settembre 2010) di contratto io sono stato in casa con un ragazzo.
2) Da Settembre il mio coinquilino doveva andare via per motivi di lavoro e quindi, come descritto sopra, lui si è impegnato a trovare un sostituto. Una volta trovato, è stato pagato il subentro e loro hanno firmato la dichiarazione (che ripeto è scritta da noi e quindi non credo che sia ufficiale) di passaggio contrattuale.
3) Dopo altri 6 mesi (ad oggi) il mio coinquilino attuale deve andare via ed anche è stato fatto lo stesso discorso del primo ragazzo.
4) Per mia pura curiosità, ho chiamato l'agenzia ed ho chiesto la seguente cosa:
IO: "Qualora io, un domani, dovessi andar via, farei la stessa cosa che hanno fatto gli altri ragazzi, vero?"
Agenzia: "No, se vai via tu si deve rifare per forza il contratto, in quanto tu sei quello che è in casa da più tempo e quindi dovrai dare il preavviso di 3 mesi come previsto."

Possono fare questo? Perchè solo io devo essere trattato così?

Inoltre, ho parlato riguardo gli interessi annuali previsti nella restituzione della cauzione. Attualmente, ai due ragazzi che sono andati via, non è stato restituito nessun interesse anche perchè il passaggio della caparra viene gestito tra l'inquilino attuale ed il subentrante. Siccome io sono in casa da più di un anno mi spetterebbero gli interessi sulla caparra gia versata ed allora ho chiesto all'agenzia:

IO: "Se io un domani andrò via, come viene gestita la restituzione della caparra con gli eventuali interessi?"
Agenzia: "In questo caso se vuoi gli interessi devi dare la disdetta del contratto e poi ti restituiamo l'eventuale caparra con gli interessi."

E' corretto questo loro comportamento?
Cosa posso/devo fare in questo caso?

La ringrazio in anticipo per la pazienza e la disponibilità
Pierpaolo
Risposta  Buongiorno a Lei, ovviamente data la complessità del parere, La invito a contattarmi per una incontro in studio.
Resto a disposizione per quanto Le occorra.
Cordialità
Avv.Laura Salvetti
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C.so Buenos Aires, 10
20124 – Milano
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  Locazioni quesito del 09-02-11
Domanda  Salve,
dovrei affittare un appartamento con regolare contratto di cui però non sono proprietaria, ma è intestato alla ditta dei miei genitori lho posso fare oppure no?oppure è possibile stipulare tra me è la ditta un comodato d'uso gratuito, e dopo io provvedere a affittarlo ad un terzo con contratto di locazione?grazie in anticipo
Risposta  Il contratto di locazione presuppone solo la disponibilità legittima dell’appartamento e non la necessaria proprietà; tuttavia è opportuno che il conduttore sia espressamente informato della circostanza.
Avv. Patrizia Beltrami      contatta Avv. Patrizia Beltrami contatta questo professionista
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  Locazioni quesito del 31-01-11
Domanda  nel mese di ottobre 2010 ho dato in locazione un appartamento, ma non ho fatto preparare la certificazione energetica. Come mi comporto?
Risposta  Può far prendere atto all'inquilino che l'immobile è in classe G e richiede pertanto elevati consumi energetici, ovvero provvedere ora inviando copia della certificazione all'inquilino.
Roberto Renzi      contatta Roberto Renzi contatta questo professionista
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  Locazioni quesito del 04-01-11
Domanda  Buongiorno,

sono il Locatore di un immobile con contratto abitativo ad uso transitorio. Dopo diversi anni ho dovuto spostare in questa casa la residenza. Leggo nell'ultimo contratto che nel momento in cui viene a cessare l'esigenza di transitorietà, e lo spostamento della restidenza ne è una prova tangibile, il contratto viene ricondotto alla durata prevista dall'articolo 2 comma 1 della lege 491 del 1998.

Come bisogna comportarsi in merito? E' necessario un nuovo contratto e di che tipo? Ed il canone di locazione mensile dovrà essere riveduto? O più semplicemente si manterranno le clausole contrattuali ( e quindi il canone) per un periodo di quattro anni più quattro, anzicchè per i diciotto mesi previsti dall'attuale contratto?

Grazie infinite.

Claudio
Risposta 
Nel caso di simulazione della transitorietà o della venuta meno dei presupposti, il conduttore può ricorrere al giudice per ottenere che il contratto sia ricondotto alla durata legale prevista dalla normativa, ossia alla durata quadriennale.
Per evitare tale conseguenza, sarebbe opportuno risolvere consensualmente il precedente contratto e sottoscriverne uno nuovo nel rispetto della cessata esigenza transitoria e della norme imperative previste dalla legge sulla locazione.
Avv. Patrizia Beltrami      contatta Avv. Patrizia Beltrami contatta questo professionista
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