Accertamenti sulle vendite immobiliari

pubblicato il 7 mar 2007 in varie
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La possibilita`, in sede di accertamento, di procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito, in caso di cessione di immobili al di sotto del “valore normale“ degli stessi, introdotta dall`art.35, commi 2-4, del decreto “Visco-Bersani“ (D.L. 223/2006, convertito con modifiche nella legge 248/2006), opera anche per le vendite immobiliari effettuate prima del 4 luglio 2006.

Cosi` conferma l`Agenzia delle Entrate, con la Circolare n.11/E del 16 febbraio 2007, nella quale vengono ufficializzati i chiarimenti forniti dall`Amministrazione Finanziaria nel corso degli incontri con la Stampa specializzata, tenutisi nello scorso mese di gennaio.

Come noto, l`art.35, commi 2-4 e 23 bis, del D.L. 223/2006, convertito con modificazioni nella legge 248/2006, ha previsto la possibilita` di procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito, nell`ipotesi in cui venga accertato che il valore di trasferimento di beni immobili si discosti dal “valore normale“ degli stessi, intendendosi per tale il prezzo, o corrispettivo, mediamente praticato per beni della stessa specie (art.14 del D.P.R. 633/1972 e art.9, comma 3, del D.P.R. 917/1986). Inoltre, e` stato ulteriormente previsto che, nel caso di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il “valore normale“ non possa essere inferiore all`ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

Contestualmente, e` stata abrogata la disposizione (prevista dall`art.15, D.L. 41/1995, convertito nella legge 85/1995), in base alla quale, per le cessioni di fabbricati classificati o classificabili nei gruppi A, B e C soggette ad IVA, gli uffici non potevano procedere alla rettifica del corrispettivo dichiarato nell`atto, se lo stesso fosse indicato in misura non inferiore al valore catastale.

In materia e` intervenuta, da ultimo, la Legge Finanziaria 2007 (art.1, comma 307, legge 296/2006) che, recependo quanto sostenuto dall`ANCE sulla necessita` di fissare criteri oggettivi di determinazione del “valore normale“, rinvia ad uno specifico provvedimento del Direttore dell`Agenzia delle Entrate l`individuazione periodica dei criteri utili alla determinazione del “valore normale“ dei fabbricati, ai fini dell`accertamento nell`ambito dell`IVA, dell`imposta di registro e delle imposte dirette.

Con la citata Circolare 11/E/2007, l`Agenzia conferma ufficialmente quanto gia` anticipato nel corso degli ultimi incontri con la Stampa specializzata, circa l`efficacia retroattiva di tali disposizioni con riferimento ai periodi d`imposta ancora accertabili e, conseguentemente, anche per le cessioni di immobili effettuate prima del 4 luglio 2006 (data di entrata in vigore del D.L. 223/2006.

A parere dell`Amministrazione, infatti, l`art. 15 del D.L. 41/1995 convertito nella legge 85/1995, vigente fino al 4 luglio 2006, che prevedeva la non rettificabilita` se si dichiarava quantomeno il valore catastale, era infatti disposizione “indiziaria“ e, comunque, non interveniva sul valore imponibile IVA (costituito dall`ammontare complessivo del corrispettivo effettivamente pattuito).

Al riguardo, si evidenzia comunque che, nell`ambito delle disposizioni relative all`accertamento in caso di cessioni di immobili assoggettate ad imposta di Registro, in base alle quali e` possibile procedere alla rettifica del valore dichiarato nell`atto se lo stesso risulta inferiore al “valore venale“ dell`immobile oggetto di compravendita[1], l`Agenzia delle Entrate ha precisato, con la Circolare n.6/E/2007, che, in attesa dell`emanazione del Provvedimento del Direttore dell`Agenzia delle Entrate (di cui all`art. 1, comma 307 della legge 296/2006) che individuera` con certezza i criteri di determinazione del “valore normale“, gli uffici potranno far riferimento:

o per i fabbricati, ai valori indicati nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell`Osservatorio del mercato immobiliare dell`Agenzia del territorio, privilegiando, ai fini del controllo, gli atti in cui risultino indicati valori inferiori rispetto a tali quotazioni;

o per le aree fabbricabili, alle determinazioni di valore eventualmente adottate dai comuni con proprio decreto (ai sensi dell`art. 52 del D. Lgs. 446/1997).

Nello stesso ambito, e` stato poi ulteriormente chiarito che tali indicazioni non determineranno, comunque, la rettifica “automatica“ del valore dichiarato in atto, ma possono essere utili per l`avvio di piu` approfondite analisi sulla base di altri elementi disponibili o acquisibili mediante un corretto utilizzo dei poteri di controllo.

Al riguardo, l`ANCE ha gia` intrapreso opportune iniziative affinche` tale orientamento ministeriale possa trovare conferma anche ai fini della rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito.

In tal modo, anche nell`ambito di questi ultimi poteri di accertamento, la vendita di immobili ad un corrispettivo inferiore al “valore normale“ degli stessi non sarebbe comunque di per se` sufficiente a procedere ad una rettifica automatica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito, ma potrebbe costituire solo una circostanza utile per avviare una piu` approfondita fase di controllo.

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