Accertamento in base al “valore normale“ in presenza di mutuo

pubblicato il 19 giu 2007 in varie
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Nel caso di compravendite di immobili finanziate mediante mutuo, l`importo di quest`ultimo destinato dall`acquirente alla ristrutturazione dell`immobile non rileva ai fini dell`accertamento in base al “valore normale“ in capo all`impresa cedente, a condizione che questa possa fornire la prova documentata dei lavori effettuati sul fabbricato.

Cosi` precisa l`Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n.122/E del 1° giugno 2007, che interviene, per la prima volta, in tema di accertamento sulle cessioni immobiliari in base al “valore normale“, fornendo un orientamento che suscita perplessita` in ordine all`effettiva possibilita` per le imprese di documentare ex post l`avvenuta realizzazione dei lavori da parte dell`acquirente.

Come noto, l`art.35, commi 2-4 e 23 bis, del D.L. 223/2006, convertito con modificazioni nella legge 248/2006, ha previsto la possibilita` di procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito, nell`ipotesi in cui venga accertato che il valore di trasferimento di beni immobili si discosti dal “valore normale“ degli stessi, intendendosi per tale il prezzo, o corrispettivo, mediamente praticato per beni della stessa specie (art.14 del D.P.R. 633/1972 e art.9, comma 3, del D.P.R. 917/1986).

Inoltre, e` stato ulteriormente previsto che, nel caso di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il “valore normale“ non possa essere inferiore all`ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

Come chiarito dall`Amministrazione finanziaria, la norma, introducendo una presunzione legale relativa, prevede che «nel caso in cui l`imponibile dichiarato sia inferiore all`ammontare del mutuo concesso all`acquirente in relazione all`acquisto di un immobile lo stesso puo` essere rettificato in aumento, almeno sino a concorrenza dell`ammontare del mutuo, ferma restando la possibilita` del contribuente di fornire prova contraria».

Al riguardo, il caso specifico oggetto dell`interpello e` relativo alla cessione di un immobile, esente da IVA (ceduto da impresa non costruttrice), per il quale l`acquirente aveva stipulato un mutuo bancario per un importo superiore al corrispettivo d`acquisto, essendo una parte del finanziamento ottenuto destinata alla realizzazione, sul medesimo immobile, di interventi di ristrutturazione.

In tal ambito, a parere dell`Agenzia delle Entrate, nel caso in cui nel contratto di mutuo sia specificato che parte della somma e` destinata a coprire i costi dei lavori di ristrutturazione dell`immobile, per vincere la presunzione secondo cui il “valore normale“ dell`immobile e` determinato in misura non inferiore all`ammontare del mutuo, occorre che l`impresa cedente fornisca la prova documentata dei lavori di ristrutturazione effettuati dall`acquirente sull`immobile acquistato.

A tale scopo, quali prove da esibire per l`attestazione dell`avvenuta realizzazione dei lavori, l`Agenzia indica:

- le autorizzazioni ad eseguire i lavori rilasciate dall`ente locale competente, ove previste,

- i preventivi relativi ai lavori da svolgere,

- le fatture di pagamento,

- ogni altra utile documentazione.

Come e` evidente, essendo l`impresa il soggetto a carico del quale viene accertato il “valore normale“ (a tal fine e` irrilevante che l`operazione sia esente da IVA, in quanto trattasi sempre di cessione effettuata da impresa), si finisce per accollare alle imprese cedenti (piuttosto che agli acquirenti) l`onere di documentare, per vincere la presunzione di cessione a valore superiore rispetto al dichiarato, che effettivamente il mutuo sia finalizzato, in parte, ad eseguire interventi di ristrutturazione.

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