Appalto e condominio

pubblicato il 11 nov 2006 in varie
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Può capitare che lavori di manutenzione, ripristino o ricostruzione di parti comuni condominiali presentino difetti di esecuzione: spesso in questi casi i condomini non sanno bene che fare, se non addirittura versano nella più totale confusione, il che li porta a fare tutta una serie di cose sbagliate ed a non fare le poche giuste.
Solo l’amministratore ha, o dovrebbe avere, una conoscenza professionale tale da ben consigliare i condomini. Talora purtroppo l’amministratore viene meno a tale dovere, o per mancanza di professionalità o per disinteresse o, peggio, per una qualche forma di collusione con l’appaltatore.
Proprio per ciò i condomini debbono sapere che fare.
Sgombriamo anzitutto il campo da ciò che non si deve fare. Anzitutto potremo avere il caso in cui l’opera abbia provocato danni alle individuali proprietà dei condomini.
In questo caso va anzitutto rilevato che la legittimazione a far valere questo danno compete in primo luogo al condomino danneggiato, e non è detto che essa aspetti eventualmente anche all’amministratore del condominio, nell’ambito delle azioni di cui egli può disporre per rimediare a violazioni contrattuali del rapporto.
Ciò naturalmente nel caso si debba infine procedere ad un giudizio risarcitorio: nel frattempo la prima cosa da fare è una lettera raccomandata all’impresa appaltatrice, inviandola per conoscenza anche all’amministratore che così, debitamente ed ufficialmente informato, potrà eventualmente trattenere “a garanzia” parte delle somme ancora dovute all’impresa.
Un errore molto comune e pericoloso da parte del singolo condomino, in presenza sia di danni privati che di difetti di esecuzione dell’opera, consiste poi nel non pagare in tutto o in parte la propria quota di spesa. Questa infatti è sempre e comunque dovuta e dipende non dalla gestione del contratto, che compete all’amministratore e nella quale di regola il condomino non può ingerirsi, ma dalla delibera dell’assemblea, con i tempi da questa decisi. Paradossalmente essa è da versare puntualmente, alle varie scadenze, anche se l’inizio dei lavori dovesse ritardare o questi per qualche motivo dovessero essere sospesi, a meno che sia l’amministratore stesso a comunicare ufficialmente che può essere omessa o posticipata ovvero che ciò sia deliberato da altra e successiva assemblea (che eventualmente sia potrà anche richiedere nelle forme di cui all’art. 66 disp. att. c.c.). Come detto le decisioni spettano all’assemblea e la relativa “diligente” esecuzione spetta all’amministratore. A questi incombe pertanto con la relativa responsabilità nei confronti dei condomini- la predisposizione di un idoneo contratto di appalto, che preveda tutta una serie di precisi adempimenti a carico dell’impresa ed a garanzia del condominio. Particolarmente importante è poi che l’amministratore eserciti le azioni che competono al committente e cioè in particolare, vertendo in materia di appalto, che i vizi c.d. “occulti” vengano denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e che i relativi diritti, se nel frattempo non soddisfatti, vengano azionati giudizialmente entro due anni dalla consegna dell’opera (questo ultimo termine è di prescrizione, quindi può essere rimesso in decorrenza con l’invio di una semplice lettera raccomandata): adempimenti che valgono a preservare intatti i diritti del condominio, che diversamente verrebbero irrimediabilmente pregiudicati, con grave responsabilità dell’amministratore nei confronti dei condomini. Va però precisato che, nell’inerzia dell’amministratore, anche uno qualsiasi dei condomini può provvedervi e quindi, anche se solo nel dubbio che l’amministratore non l’abbia già fatto, è sicuramente opportuno farlo.
avv. Davide Civallero – Ircat

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