CONDOMINIO La funzione di amministratore può essere esercitata da una persona giuridica

pubblicato il 11 nov 2006 in varie
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Corte di Cassazione, II sezione civile sentenza 24 ottobre 2006, n. 22840

La funzione di amministratore può essere esercitata da una persona giuridica e, precisamente, da una società di capitali o, per contro, deve necessariamente essere svolta da una persona fisica?

“Il sistema non conosce disposizioni limitative della capacità o della legittimazione della persona giuridica, se non nei casi tassativamente previsti. Siffatte disposizioni, per la verità, sarebbero in contrasto con le finalità e con l’evoluzione dell’istituto dell’amministratore di condominio, ragion per cui negare alla persona giuridica la facoltà di essere amministratore con l’addurre che le attività inerenti a tale ufficio esigono attributi propri dell’uomo appare del tutto infondato.
D’altra parte, per quanto attiene all’esatto adempimento di tutte le obbligazioni le persone giuridiche presentano coefficienti di affidabilità non minori e diversi da quelli della persona fisica.
La qualità dell’oggetto sociale (laddove è prevista l’amministrazione dei condomini); la congruenza di esso rispetto alla situazione dell’ambiente e del tempo in cui l’oggetto deve essere perseguito; la razionale coordinazione degli e-lementi personali e patrimoniali della persona giuridica; il credito sociale derivante alla funzionalità del complesso; il modo statutario della elezione degli organi sociali; la pubblica stima che solitamente accompagna, di volta in volta, gli organi personali di amministrazione e di controllo: tutti questi elementi si traducono in sintesi nella valutazione di affidabilità della persona giuridica. Non occorre aggiungere altro per collocare sul medesimo piano – per quanto concerne la affidabilità circa l’esatto adempimento delle obbligazioni e la imputazione della responsabilità – la persona fisica e la persona giuridica.
3. 5 – Ancora, una visione più completa del sistema si ricava dalle norme, che regolano l’attività delle società concernenti l’amministrazione di immobili. Non tanto dalla L.23 novembre 1939, n. 1966, art. 1 la quale prevedeva la possibilità per le società fiduciarie di assumere l’amministrazione di beni per conto terzi, con la sola circoscritta esclusione delle attività riservate agli iscritti alle categorie professionali, ma soprattutto dal D.Lgs. 16 febbraio 1996, n. 104 che all’art. 3 prevede l’affidamento a società specializzate della gestione dei beni immobili dimessi dagli entri previdenziali e, virtualmente, della “gestione dei servizi condominiali”.
Per concludere, non esistendo alcuna disposizione di legge, la quale abbia escluso che la persona giuridica possa esercitare l’incarico di amministratore di condominio, la soluzione della questione, che non può essere decisa con una precisa disposizione di legge e nemmeno avendo riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe, deve ricavarsi dai principi generali dell’ordinamento giuridico dello Stato (art. 12 delle disp. prel.).
Orbene, la capacità generalizzata delle persone giuridiche deve considerarsi come principio generale dell’ordinamento. Nell’ambito della capacità generalizzata, in difetto di specifiche disposizioni contrarie, si comprende la possibilità di una persona giuridica di essere nominata amministratore di condominio.”.

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