Contratto preliminare: caparra confirmatoria e inadempimento

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Di norma nei contratti di compravendita immobiliare il promittente acquirente in sede di sottoscrizione del preliminare si obbliga a versare una certa somma di denaro (o quantita` di altre cose fungibili) a titolo di caparra confirmatoria (rif. art. 1385 cod. civ.) che gli verra` restituita o imputata alla prestazione dovuta in caso di adempimento del contratto definitivo.

Si tratta di una clausola avente la funzione di rafforzare l`efficacia del contratto dal momento che al verificarsi dell`inadempimento, a prescindere dalla prova dell`eventuale danno subito e senza dover ricorrere all`autorita` giudiziaria, la parte non inadempiente potra` recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o l`acquirente potra` chiedere il doppio di quella versata) che in tal modo rappresenta una sorta di liquidazione convenzionale del danno. Cosi` facendo la parte non inadempiente puo` evitare le lungaggini dell`iter giudiziario e la necessita` di fornire la prova dei danni subiti nell`incertezza tra l`altro dell`entita` del risarcimento che il giudice eventualmente potra` assegnare.

In alternativa al recesso, che si configura quale rimedio stragiudiziale all`inadempimento, la parte che intende ottenere l`adempimento puo` invece chiedere la risoluzione giudiziale del contratto e il risarcimento dei conseguenti danni che dovranno pero` essere provati.

Una volta optato per la richiesta all`autorita` giudiziaria dell`esecuzione del contratto o della sua risoluzione, dottrina e giurisprudenza si sono spesso interrogate sulla possibilita` o meno per la parte richiedente di poter, in ogni caso pretendere, oltre al risarcimento dei danni, la ritenzione della caparra a maggior ragione quando la prova del danno non dovesse andare a buon fine.

La piu` recente giurisprudenza ha ritenuto di esprimersi nel senso dell`alternativita` e quindi non della complementarita` (come invece affermato da altro indirizzo: vedi in proposito Cass. Civ. sez. I, 17/7/2001 n. 319) dei rimedi messi a disposizione della parte lesa nel senso che ove venga chiesta la risoluzione del contratto si perde il diritto a ritenere la caparra in quanto il risarcimento del danno andra` calcolato secondo le norme generali previa dimostrazione dell`esistenza e dell`ammontare del medesimo. In tal senso si sono espresse: Cass. Civ. sez. III, 24/1/2002 n. 849; Cass. Civ. sez. III, 20/9/2004 n. 18850; Cass. Civ. sez. II, 2/12/2005 n. 26232; Cass. Civ. sez. II, 7/6/2006 n. 13339.

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