I Rapporto sul Mercato

pubblicato il 11 nov 2006 in varie
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Il mercato immobiliare italiano, in questi
primi mesi del 2004, continua a crescere nonostante che la corsa al rialzo
sia iniziata ormai da circa sei anni.

Tavola 1

Variazione annua
dei prezzi di immobili nelle 13 grandi aree e nelle 13 città intermedie
(2002/2003)

 

13 grandi aree

13 città intermedie

Abitazioni nuove

10,2

7,7

Uffici

9,0

5,5

Negozi

8,3

6,2

Capannoni industriali

6,9

5,9

Fonte: Nomisma.

Il
propellente del mercato è da individuare in due principali fattori: da un
lato i tassi di interesse reali, mai così bassi da decenni, dall’altro, nella
rafforzata propensione all’investimento immobiliare, considerato come “il
più sicuro”, in un contesto di fiducia di chi investe minata da scandali finanziari
e “venti di guerra”.

Tavola 2

Rendimenti
a confronto 2002-2003
(valori
%
)

 

2002-2003

Abitazioni (1)

34,0

Uffici (1)

32,1

Negozi (1)

35,4

Capannoni industriali (1)

31,0

Azioni

-24,1

Azioni fondi immobiliari quotati

7,5

Titoli di Stato – BOT a 3 mesi

5,3

Titoli di Stato  a m/l

9,1

(1) Rendimenti totali lordi dati dalla somma algebrica della
variazione in conto capitale e del rendimento locativo.

Fonte: Nomisma e fonti varie.

I prezzi delle abitazioni,
cresciuti nelle prime 13 città – per dimensione della popolazione -, di oltre
il 30% dal 1998 ad oggi, contro una media nazionale di circa +20 punti percentuali,
sono ancora sui livelli reali dei picchi precedentemente raggiunti.

Questo differenzia
profondamente la situazione italiana da quella di altri paesi, come USA e
Gran Bretagna che hanno registrato aumenti più forti e dove gli analisti si
interrogano su quali effetti potrebbe avere una crisi che andasse a ridurre
i valori degli immobili.

Inoltre, è un fattore
di stabilità per l’Italia il basso, ancorché cresciuto, indebitamento delle
famiglie, che risulta molto inferiore a quello raggiunto in altri paesi.

L’investimento in
immobili ha quindi segnato un altro anno di crescita, con prezzi in aumento
in tutti i comparti e scambi sugli elevati livelli degli anni precedenti.
I valori delle abitazioni sono infatti cresciuti
su base annua in misura del 10,2%
per le grandi aree urbane, mentre la crescita, pur sempre significativa, è
di minore intensità in corrispondenza delle città di dimensione intermedia
(7,7%, la variazione più elevata dal 1994 ad oggi). La più brillante performance
dei mercati maggiori si rileva anche in relazione ai segmenti degli immobili
d’impresa come è possibile osservare nella tavola 1.

Alla base della
dinamica meno accentuata delle città intermedie rispetto alle grandi aree
urbane, si pone la minore flessione dei valori durante l’ultima fase recessiva
mercato (intercorsa fra il 1992 ed il 1997 per le città grandi).

Tavola 3

Rapporto
tra debiti e reddito annuo disponibile delle famiglie nel 2002:
un confronto tra Paesi

 

%

 

%

Italia

40

Regno Unito

125

Francia

80

Olanda

185

Spagna

100

Stati Uniti

100

Germania

100

   

Fonte: Banca d’Italia.

La buona salute
del mercato è altresì testimoniata dalla crescita ulteriore del settore dei
mutui, che raggiungono una consistenza di circa 120 miliardi, con un flusso
di erogazioni in costante aumento negli ultimi 7 anni sino ad attestarsi su
valori prossimi a  42 miliardi di Euro nel 2003, segnando un incremento su
base annua del 14%.

A proposito del
mercato del credito ipotecario, si nota un progressivo allungamento della
durata contrattuale (attualmente prossima ai 15 anni), strettamente collegato
alla crescita della copertura del finanziamento rispetto al valore del bene
acquistato (da poco di meno del 40% del 1995 si è ora raggiunto il 57%), e
dunque l’aumento dell’ammontare complessivo dei finanziamenti accesi (secondo
Unicredit Banca per la Casa il mutuo medio ammonta a 93.000 Euro). La maggiore
esposizione delle famiglie per l’acquisto dell’abitazione ha determinato una
crescita del mercato dei mutui contratti a tasso variabile (il cui costo è
assai più contenuto rispetto al tasso fisso), non potendo le banche erogare
finanziamenti a tasso fisso per lunghe durate senza sconfinare oltre la soglia
dell’usura, oggi intorno al 6,3%. Così la quota di mutui a tasso variabile,
secondo la Banca d’Italia, costituisce circa i ¾ del mercato delle nuove erogazioni
ed espone le famiglie al rischio, per ora non imminente, di una comunque possibile
salita dei tassi.

Sempre a proposito
del credito ipotecario, i recenti accordi di Basilea 2 che sanciscono, a livello
sovranazionale, le regole comportamentali delle banche nell’erogazione di
mutui a privati ed imprese,  basandosi non solo sul profilo di rischio dell’operazione
da finanziare, ma dando notevole importanza anche al merito e alla solvibilità
dei mutuatari, potrebbero costituire un freno all’accensione di mutui nei
confronti non solo delle famiglie che desiderano acquistare la prima o la
seconda casa, ma anche delle iniziative di sviluppo immobiliare.

Oltre a questo elemento
che verrà ad impattare sul mercato immobiliare solo a partire del 2006, si
leggono in chiaroscuro anche piccoli segnali di raffreddamento che potrebbero
lasciare presagire una fase di stabilizzazione dei mercati.

Si osserva, dunque,
un piccolo ritocco al rialzo dei tempi medi di vendita degli immobili che
per le abitazioni hanno raggiunto mediamente i 3,5 mesi, sino a toccare quasi
i 6 mesi per i capannoni industriali. Un segno di maggiore difficoltà di incontro
fra domanda ed offerta potrebbe essere individuato altresì nel lieve incremento
degli sconti praticati sui prezzi di compravendita, compresi fra il 10  ed
il 12% a seconda del segmento immobiliare considerato.

Tali fattori, dato
il quadro macroeconomico per il 2004, non vengono a costituire elementi di
preoccupazione circa la tenuta del mercato nei prossimi mesi, durante i quali
si prevede un ulteriore innalzamento dei valori al disopra del tasso di inflazione,
soprattutto con riferimento al segmento residenziale.

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