I tre anni per l’accertamento partono dalla verifica della mancata volontà di adibire l’immobile a propria abitazione

pubblicato il 10 dic 2010 in tasse e imposte
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I tre anni per l’accertamento partono dalla verifica della mancata volontà di adibire l’immobile a propria abitazione In caso di trasferimento, a titolo oneroso o gratuito, degli immobili acquistati con i benefici per la “prima casa” prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto sono dovute le imposte nella misura ordinaria, oltre alle sanzioni.
In particolare, in caso di alienazione infraquinquennale, le maggiori imposte, nonché la sanzione e i relativi interessi di mora, non sono dovuti soltanto nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile “agevolato”, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Il fatto che la norma non stabilisca un termine preciso entro il quale il contribuente debba adibire l’immobile acquistato ad abitazione principale non vuol dire però che l’acquirente possa rinviare sine die tale onere, oltre il limite di “ragionevolezza”.
Quanto poi al dies a quo, a partire dal quale il termine triennale per l’accertamento deve essere calcolato, tale termine non dovrà necessariamente decorrere dalla registrazione della compravendita, potendo questo essere computato da quando si verifica (se si verifica) il fatto “ragionevole” di mancanza della volontà di adibire l’immobile a propria abitazione.

Tali conclusioni sono state avvallate anche dalla Commissione tributaria provinciale di Firenze che, con la sentenza n. 25/4/10 del 2010, ha chiaramente affermato che “il dies a quo è quello nel quale si è manifestato l’intento di non adibire l’immobile a prima casa“.
La Corte suprema, del resto, già con la sentenza n. 1196/2000, nello spiegare quando il termine di “ragionevolezza” entro cui adibire l’immobile a prima casa, si può considerare superato, ha richiamato il caso in cui, dopo l’acquisto del nuovo immobile, il contribuente lo conceda in locazione “con scadenza non determinata o comunque eccedente da una logica aspettativa di prossimità“.

Sul punto è intervenuta anche l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 192/2003, con la quale ha ricordato che l’ufficio, qualora accerti la mancata sussistenza del requisito di destinazione dell’immobile ad abitazione principale dell’acquirente (vale a dire che all’intenzione di adibire l’alloggio a propria abitazione, non ha fatto seguito l’effettiva utilizzazione diretta e personale dello stesso), deve notificare all’interessato apposito avviso di liquidazione. Infatti “la carenza di scadenze predeterminate per l’attuazione del proposito abitativo dell’acquirente, comporta che quest’ultimo debba attenersi a parametri di ragionevolezza e di buona fede, in quanto la concreta utilizzazione dell’immobile può essere sia immediatamente successiva al contratto di compravendita, ma può anche implicare un certo lasso di tempo, correlato alle circostanze del caso di specie, ad esempio il termine può variare da un tempo minimo occorrente per il trasloco ad un tempo maggiore che sia richiesto da eventuali lavori di ristrutturazione ad un termine ancora più lungo imposto da una momentanea indisponibilità del bene per effetto di temporanei diritti di godimento costituiti sull’immobile a favore di terzi“.

La momentanea indisponibilità, però, come logico (e come giustamente affermato dalla Cassazione), non si può in ogni caso protrarre oltre un termine “ragionevole” (e comunque oltre il termine triennale di decadenza del potere di accertamento dell’ufficio, che non sempre si inizia a calcolare dalla data di registrazione dell’atto di compravendita).
Nel caso del riacquisto di immobile da adibire ad abitazione principale, come detto, tale termine decadenziale dovrà infatti necessariamente decorrere a partire da quando si verifica il fatto “ragionevole” di mancanza della volontà di adibire l’immobile a propria abitazione (per esempio, dalla data di concessione dell’immobile in godimento a terzi).
Pertanto, solo nell’ipotesi in cui, nel corso del triennio di decadenza dal potere di accertamento, non si verifichi una circostanza che dimostri l’evidente mancanza di volontà di adibire l’immobile a propria abitazione principale e, quindi, non si individui chiaramente un evento che abbia determinato la definitiva perdita del diritto all’agevolazione e quindi un dies a quo a partire dal quale poter conteggiare il suddetto termine decadenziale, l’ufficio potrà considerare come dies a quo la data di registrazione dell’atto di compravendita, provvedendo dunque a notificare l’avviso prima che siano trascorsi tre anni da tale data.

Giovambattista Palumbo

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