Il mercato immobiliare: luci ed ombre

pubblicato il 2 ott 2007 in mercato
1 Stella2 Stelle3 Stelle4 Stelle5 Stelle (Nessun voto)

Il momento attraversato dal mercato immobiliare non è certo favorevole. Varie ragioni concorrono alla difficoltà: la mancata formazione negli ultimi anni di nuova ricchezza disponibile nel Paese rende di per sé la domanda di acquisti meno vivace, soprattutto a fronte di prezzi divenuti elevati, la tassazione crescente e minacciosa determina effetti depressivi anche sul piano psicologico rendendo i soggetti meno interessati all’acquisto “per non mettersi in vista”, i tassi di interesse reali saliti velocemente rendono meno agibile lo strumento del mutuo. Non va, poi, dimenticata, la natura ciclica del mercato, probabilmente entrato in una fase riflessiva dopo il ciclo positivo più lungo del dopoguerra.
Su questo scenario già di per sé negativo si è innestata la crisi dei mutui “sub-prime” americani con tutta la sua virulenza.
A ben vedere questo problema è molto più finanziario che immobiliare perché nasce dalla circolazione sul mercato internazionale di prodotti obbligazionari venduti ai risparmiatori contenenti meccanismi derivativi, mentre il sottostante (appunto i mutui Usa con clientela secondaria) entra in difficoltà. Non è tanto, quindi, lo stallo nel repayment dei mutui in America in sé ad aver agitato le sedute borsistiche di agosto: è, però, vero che la crisi del mercato immobiliare americano a livello di valori (che ha creato il problema riducendo le garanzie) e di numero di compravendite potrebbe essere anticipatoria di un analogo trend a livello mondiale, o almeno europeo.
Personalmente sono meno pessimista per quanto riguarda l’Italia. Sicuramente siamo in una fase di stanchezza del mercato, sia nel comparto residenziale che in quello strumentale, ma, per varie ragioni, lo ritengo un momento di soft landing destinato ad essere superato in un arco temporale di 2-3 anni. Alle ragioni congiunturali di crisi si contrappongono infatti, motivi strutturali che renderanno sicuramente a medio termine più forte la domanda e più vivaci i prezzi.
In primo luogo, i prezzi della casa in Italia pur così consistentemente saliti negli ultimi anni- sono ancora i più bassi dell’Europa occidentale, sia in valori assoluti che in rapporto ai redditi di operai e impiegati: il dipendente a tempo indeterminato in Italia riesce ancora ad acquistare la casa di abitazione, mentre così non è, non solo in Inghilterra dove non lo è mai stato negli ultimi quattro decenni, ma neppure in Francia, Germania, Belgio, Olanda o Austria, per non parlare della inaccessibile Svizzera. Solo in Spagna la situazione è ancora paragonabile a quella italiana, pur essendo ormai mediamente davanti a noi nella scala dei prezzi assoluti e relativi. E con l’introduzione dell’euro i prezzi sono ora veicolati a livello europeo, attirando, quindi, capitali verso il Paese che, a pari livello di sviluppo economico e di affidabilità, presenta prezzi inferiori. Gli investimenti esteri possono costituire, dunque, un secondo fattore di ripresa a medio termine del mercato italiano, anche nel comparto non residenziale.
E su questo difficile segmento il rafforzamento nei prossimi anni della ripresa economica determinerebbe sicuramente una nuova domanda di uffici, centri commerciali, siti produttivi, strutture che sono rimaste indietro negli ultimi anni per necessità di contenimento dei costi delle aziende e che, quindi, risulterebbero insufficienti quantitativamente e qualitativamente, in un momento di espansione economica.
Un quarto, forse decisivo, fattore di crescita del mercato a medio termine è rappresentato dall’assoluta insufficienza in Italia di case di abitazione rispetto alla domanda: a causa soprattutto del frazionamento dei nuclei familiari che tendono nel nostro Paese al modello del single- la percentuale degli italiani che vivono in casa di proprietà si è abbassata in soli tre anni dall’86% al 79%. Il fabbisogno di nuovi alloggi è stimato in oltre 600.000 all’anno, mentre tutto il sistema produttivo costruttori e immobiliaristi- riesce a metterne a disposizione, sì e no, 350.000.
In questa domanda potenziale, largamente eccedentaria rispetto all’offerta, pesano notevolmente gli extracomunitari per i quali la proprietà dell’abitazione riveste valori particolari di integrazione sociale e, quindi, la perseguono con determinazione e spirito di sacrificio anche superiori a quelli, pur tradizionalmente forti, degli italiani. Un così elevato bisogno non soddisfatto di case garantisce una solidità dei valori immobiliari nel tempo e una anticipazione della prevista ripresa ciclica del mercato.
Tuttavia, tenuto conto del bisogno produttivo delle società immobiliari e delle imprese di costruzione, del bisogno economico di costruire strutture e infrastrutture produttive per l’industria e il terziario e del bisogno sociale di case, occorrerebbe innovare urgentemente rispetto alla politica tributaria e urbanistica degli ultimi anni, riconoscendo, di fatto e di diritto, al nostro settore la sua straordinaria valenza per lo sviluppo del Paese. Una politica fiscale di sviluppo e non depressiva quale quella inaugurata col decreto-killer 223, cd. Visco-Bersani e poi proseguita con una miriade di provvedimenti fiscali inutilmente punitivi – e una rivisitazione completa in chiave produttiva – delle politiche e delle prassi urbanistiche di regioni e comuni, determinerebbe la migliore possibile risposta ad esigenze anche pubbliche (come il social housing e l’integrazione degli extracomunitari regolari) senza alcun intervento delle casse pubbliche, oggi notoriamente vuote.

Federico Filippo Oriana
Presidente Aspesi

Vota questo articolo!
Lascia un Commento
Nome (obbligatorio)
Email (obbligatorio)
Messaggio

Home | Cerca Annunci | Valutazioni gratuite | Preventivi Mutuo | Inserisci richieste | Consulenza Gratuita
Chi siamo | Cosa offriamo | Pubblicità | Condizioni di utilizzo | Privacy Policy | Contatti | Credits
Powered by WordPress
Powered by FeedBurner
clubCasa.it ® - Centrosì S.r.l. - P.IVA 04837181009 - Tribunale Roma n.1532/95
Ogni marchio registrato è di proprietà dei legittimi possessori
IQNet