La vendita di immobili provenienti da donazione

pubblicato il 24 gen 2007 in varie
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Negli ultimi anni, dopo l’eliminazione dell’ imposta sulle donazioni operata dal precedente Governo (Legge 383/2001), ora reintrodotta con la Legge di conversione del Dl 262/2006 (vedi riquadro nella pagina), abbiamo assistito ad un forte aumento dell’utilizzo dell’istituto della donazione, al fine di trasferire in maniera economica i beni immobiliari all’interno delle famiglie e quale strumento elusivo per rivalutare gratuitamente gli immobili, ai fini dell’imposta sulla plusvalenza, in caso di rivendita nel quinquennio (operazione oggi non più possibile a seguito dell’introduzione della norma che “sterilizza” la donazione imponendo di assumere quale valore iniziale il costo di acquisto sostenuto dal donante).

Sono stati sottovalutati però i problemi conseguenti, sia nella successiva rivendita
degli immobili provenienti da donazione, che per l’ottenimento di un mutuo garantito da ipoteca iscritta su un immobile donato.

Le difficoltà poste dagli acquirenti e dagli Istituti mutuanti trovano fondamento nell’azione di riduzione della donazione che può essere intrapresa, entro dieci anni dalla morte del donante, dagli eredi cosiddetti legittimari, cioè ai quali la legge riserva una quota di eredità, qualora la donazione li privi della quota loro riservata.

Tale azione di riduzione, se vittoriosa e previa escussione dei beni del donatario, potrebbe comportare per l’incauto acquirente, entro venti anni dalla trascrizione della donazione, il rischio di dover restituire l’immobile o l’equivalente in denaro, agli eredi non soddisfatti nei loro diritti successori.

A nulla valgono eventuali dichiarazioni preventive di rinuncia fatte sottoscrivere (patti successori vietati dall’art. 458 C.C.), infatti i legittimari non possono rinunciare al loro diritto finché colui della cui eredità si tratta è ancora in vita, né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione.

Altrettanto rischiosa è la risoluzione della donazione, una sorta di retrodonazione che da un lato raddoppia il problema, dall’altro espone al rischio di una azione di simulazione intentata dai legittimari.

Infine il coniuge e i parenti in linea retta hanno la possibilità di opporsi alla donazione, con atto notificato al donatario o ai suoi aventi causa e trascritto nei pubblici registri.
Attraverso tale atto i legittimari impediscono che il decorso dei venti anni consolidi in capo agli aventi causa i diritti da essi acquistati.
Il diritto di opposizione alla donazione è personale e conserva efficacia per venti anni dalla sua trascrizione, che può essere rinnovata prima della scadenza.
Al diritto di opposizione si può rinunciare e la rinuncia comporta una tutela per gli aventi causa dal donatario trascorso il suddetto termine dei venti anni.
Resta comunque in facoltà dei legittimari, nel ventennio, revocare l’opposizione (o la rinuncia all’opposizione), ponendo nel nulla con effetti ex nunc la loro precedente manifestazione di volontà, richiedendo quindi la cancellazione della trascrizione.

La nuova imposta sulle donazioni

Soggetti Imposta di donazione Imposta ipotecaria Impostacatastale

Coniuge e 4 % (con franchigia di 2 % sul valore 1 % sul valore
Parenti in linea retta 1.000.000 di euro per catastale catastale
ogni beneficiario) oppure 168 euro oppure 168 euro
se si tratta di se si tratta di
“prima casa” “prima casa”
per uno dei per uno dei
beneficiari beneficiari

Fratelli e sorelle 6 % (con franchigia di “ “
100.000 euro per
ogni beneficiario)

Altri parenti fino al 6 % “ “
4° grado (senza franchigia)
Affini in linea retta
Affini in linea
collaterale fino al
3° grado

Altri soggetti 8 % “ “
(senza franchigia)

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1 Commento
  1. anna - inserito il 22 marzo 2009 alle ore 14:47

    cosa rischio acquistando un immobile la cui proprietaria lo ha avuto tramita successione?
    Grazie

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