Locatori, fuori le calcolatrici: in arrivo la “cedolare secca”

pubblicato il 10 mar 2011 in locazioni
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Parte già quest’anno la tassazione alternativa dei canoni, introdotta dal Dlgs sul federalismo municipale
C’è l’imposta municipale, propria e secondaria, operativa a partire dal 2014. Anno in cui cambierà anche la tassazione d’atto sui trasferimenti immobiliari. Lo schema di decreto legislativo sul federalismo municipale, per il quale si è appena votata la fiducia alla Camera dei deputati, presenta, però, anche provvedimenti che incidono fin dal 2011 sul sistema tributario italiano. Uno su tutti, la oramai famosa “cedolare secca” sugli affitti.
 
Cedolare secca: tassazione affitti a doppia strada
A partire da quest’anno chi (proprietario o titolare di diritto reale di godimento), al di fuori dall’attività d’impresa o di lavoro autonomo, loca immobili a uso abitativo – ed eventualmente, insieme all’appartamento, le sue pertinenze – può scegliere di tassare i canoni con un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali comunale e regionale, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, del 21%. Misura che si abbassa al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal Dl 551/1998, all’articolo 1, lettera a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa.
Sono assoggettabili a cedolare secca anche i canoni relativi a contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, per i quali non c’è l’obbligo di registrazione.
La cedolare secca sostituisce, inoltre, le imposte di registro e di bollo sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.
 
La scelta comporta benefici anche per l’inquilino che, dal canto suo, avrà la sicurezza di un canone fisso e non modificabile. Per il periodo nel corso del quale i fitti saranno assoggettati a cedolare secca, infatti, è sospesa per il locatore la facoltà di chiederne qualsiasi aggiornamento (compresa la variazione “Istat”), pur se prevista nel contratto.
Un legame questo fra le parti che la norma rafforza al punto da subordinare l’efficacia dell’opzione per la tassazione sostitutiva proprio alla dichiarazione preventiva di rinuncia agli aggiornamenti, che il locatore deve comunicare per raccomandata al conduttore.
 
Al proprietario dell’immobile (o al titolare di altro diritto reale di godimento) viene, dunque, aperta una nuova strada rispetto a quella ordinaria, seguendo la quale i canoni di locazione partecipano al reddito complessivo, poi tassato in base alle aliquote fissate per i diversi scaglioni Irpef. In ogni modo, anche nel caso si optasse per la cedolare secca, il reddito sottoposto a imposta sostitutiva non può essere inferiore a quello catastale, determinato applicando le tariffe d’estimo.
 
In attesa del provvedimento delle Entrate
Entro 90 giorni dalla prossima emanazione del decreto legislativo da parte del Consiglio dei ministri, sarà l’Agenzia delle Entrate a fissare, principalmente, le modalità di esercizio dell’opzione, di versamento degli acconti e del saldo. Il Dlgs ha, in ogni modo, stabilito che:
  • gli acconti saranno pari all’85% dell’imposta per il 2011 e al 95% per il 2012
  • il tributo va versato entro il termine previsto per il pagamento dell’Irpef
  • eventuali imposte di bollo e di registro, pagate per registrazioni già avvenute, non saranno rimborsate
  • il reddito assoggettato a cedolare secca rileva ogni volta la normativa faccia riferimento a requisiti reddituali per il riconoscimento di agevolazioni, fiscali e non, nonché ai fini Isee.
 
La carota e il bastone sugli affitti non dichiarati
Con l’articolo 3 del Dlgs sul federalismo municipale si è operato anche dal lato del contrasto degli affitti in nero.
 
In caso di mancata registrazione di contratti di locazione relativi a immobili a uso abitativo entro il termine stabilito dalla legge:
  • la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio
  • al rinnovo si applica la disciplina prevista per i contratti a canone libero
  • a decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato nel minore fra l’importo stabilito fra le parti e quello pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e operai.
 
Stesse conseguenze anche per contratti registrati:
  • di locazione contenenti un importo inferiore a quello effettivo
  • di comodato fittizio.
Locazioni “sottodichiarate” e comodati fittizi che, se non registrati, si considerano nulli.
 
Per evitare che si attivi questo pacchetto di norme, ci si può ancora “emendare”, registrando, cioè, i contratti già stipulati entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo.
 
Va rimarcato che una spinta in più (se ve ne fosse bisogno) alla registrazione dei contratti di locazione è data dalla norma per cui l’adempimento sostituisce l’obbligo di comunicare le generalità del conduttore all’autorità di pubblica sicurezza.
 
L’inasprimento più notevole delle sanzioni si è avuto a livello di imposte sui redditi.
Se, infatti, il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato nella dichiarazione dei redditi, la sanzione applicata varia dal 240% al 480% dell’Irpef evasa.
Punita è anche l’indicazione in misura inferiore a quella effettiva. La sanzione, in questo caso, può andare dal 200% al 400 per cento.
In pratica, sono state raddoppiate le sanzioni amministrative fissate nei casi di dichiarazione omessa o infedele (articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 471/1997).
 

Ma non è finita. Per i redditi da locazione di immobili abitativi, le definizioni agevolate saranno un miraggio: accertamento con adesione e acquiescenza non fruiscono di alcuna riduzione delle sanzioni. L’unico beneficio consisterà nell’applicazione delle “pene” ordinarie (e non raddoppiate, come sopra illustrato) previste all’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 471/1997, oppure all’articolo 13 dello stesso decreto legislativo nei casi di ritardato od omesso versamento.

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