Modifica delle clausole del regolamento condominiale

pubblicato il 11 nov 2006 in varie
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Il condominio di un edificio si costituisce senza alcuna formalità immediatamente dopo la costruzione dello stabile e la vendita, anche di uno solo, degli appartamenti di proprietà esclusiva. Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci è necessaria la formazione di un regolamento che disciplini l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme che stabiliscono la tutela del decoro architettonico dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Il regolamento di condominio può avere natura assembleare oppure contrattuale. Nel primo caso, il regolamento proposto da uno o più condomini, è quello approvato dall’assemblea dei condomini, con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile, ovvero la maggioranza dei condomini presenti in assemblea, la quale rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio condominiale. Se viene adottato a maggioranza può contenere, sostanzialmente, solo norme regolamentari e potrà essere modificato con la stessa maggioranza. Questo tipo di regolamento, però, se deliberato all’unanimità dei condomini è equiparabile a quello contrattuale, applicandosi le relative regole. Nel secondo caso, invece, il regolamento è origine contrattuale, identificandosi sia in quello precostituito dal costruttore o dall’unico originario proprietario dell’edificio e accettato dagli acquirenti delle singole unità immobiliari, con la stipulazione dei rispettivi rogiti notarili, oppure quello deliberato con il voto unanime di tutti i partecipanti al condominio. E’ opportuno rilevare che quest’ultimo tipo di regolamento contiene due tipologie di clausole: quelle oggettivamente regolamentari, riguardanti le modalità d’uso delle cose comuni e l’organizzazione dei servizi comuni, e quelle tipicamente contrattuali, che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino. La giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. Civ. 28.01.1997, n. 854, Cass. Civ. Sez. Un., 30.12.1999, n. 943) è intervenuta più volte sulla questione della modifica delle clausole del regolamento contrattuale e sull’opportunità della necessità del consenso unanime, solo per le clausole tipicamente contrattuali. Invero, il regolamento condominiale non ha natura contrattuale di per sé, ma solo in riferimento a quelle norme che pongono dei limiti ai diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero che attribuiscono ad alcuni condomini diritti diversi rispetto agli altri, e non invece a quelle clausole che si limitano a disciplinare l’uso e la manutenzione delle parti comuni. Pertanto, solo in riferimento alla modifica delle clausole tipicamente contrattuali, del regolamento del condominio, viene richiesto il voto unanime dei condomini, ferma restando la necessità della forma scritta, a pena di nullità. Mentre, per modificare le clausole regolamentari è sufficiente una deliberazione maggioritaria dell’assemblea. Quindi data la diversità dei quorum deliberativi per la modifica, l’orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte di legittimità, pone il problema della corretta individuazione delle due diverse tipologie di clausole (contrattuali o regolamentari). A titolo esemplificativo tra le clausole contrattuali rientrano certamente quelle che stabiliscono i criteri di ripartizione delle spese, incidendo le stesse sulla sfera soggettiva dei condomini, dato che la quota di spesa, gravante su ciascun condomino, incide passivamente sul patrimonio. Dunque, le deliberazioni assembleari, con le quali vengono modificati i criteri legali o convenzionali, di ripartizione delle spese, debbono riscuotere il consenso unanime, a pena di radicale nullità.
Di conseguenza, la deliberazione non adottata all’unanimità, potrà essere impugnata senza limiti di tempo, dato che un criterio di ripartizione delle spese, in contrasto con quello legale o convenzionale, configurerebbe una lesione dei diritti del singolo condomino. Invece, come esempio di clausole limitatrici dei diritti dei condomini si può far, altresì, riferimento al divieto di destinare l’immobile a circolo ricreativo o a studio medico, oppure al divieto dell’uso dei cortili o delle scale, e quant’altro. In definitiva, per qualunque modifica del regolamento condominiale, al fine di stabilire se la modifica sia o meno efficace occorre valutare se dovesse essere presa a maggioranza o all’unanimità, alternativa direttamente collegata alla natura contrattuale o regolamentare della clausola.

Avv. Roberto Bella – Presidente IRCAT

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