Prima casa inservibile per lavori. Addio all’agevolazione fiscale

pubblicato il 1 lug 2010 in mercato, tasse e imposte
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Il protrarsi degli interventi di manutenzione edilizia non può essere considerato causa di “forza maggiore”

La Corte di cassazione ha sancito, con ordinanza n. 13800 del 9 giugno, che il mancato trasferimento della residenza nell’immobile acquistato con l’applicazione dei benefici “prima casa”, anche se causato dal protrarsi dei lavori di ristrutturazione oltre il previsto, fa perdere i vantaggi fiscali. Il contribuente, in tal caso, è tenuto a corrispondere all’Erario la differenza dell’imposta con maggiorazioni e interessi.

Il punto di fatto
Un contribuente, a seguito di intimazione al pagamento dell’imposta di registro nel suo importo ordinario per decadenza dai benefici fiscali riservati alla prima abitazione, opponeva che il superamento del termine di 12 mesi per stabilire la residenza nell’immobile acquistato con l’agevolazione “prima casa” era dipeso da “causa di forza maggiore” costituita dal protrarsi dei lavori di ristrutturazione edilizia.
Le doglianze vengono accolte in primo e secondo grado.

Nel susseguente ricorso in sede di legittimità, l’Agenzia delle Entrate taccia di insufficiente motivazione la sentenza della Ctr, la quale avrebbe dovuto dare contezza delle circostanze, dei fatti e degli elementi controversi e decisivi al fine di stabilire la sussistenza o meno dell’ipotesi di forza maggiore, mentre negli atti processuali non si rinviene l’esistenza di alcun riscontro di tali elementi. In particolare, secondo l’Agenzia, la Commissione regionale non avrebbe adeguatamente valutato la circostanza per cui il contribuente avrebbe potuto stabilire la propria residenza, adempiendo così alla prescrizione prevista dall’articolo 33, comma 12, della legge 388/2000 che, ai fini dall’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima abitazione, richiede che l’immobile acquistato sia ubicato nel territorio dal Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce, entro diciotto mesi dall’acquisto, la propria residenza (la disposizione citata ha così innalzato il precedente termine di un anno previsto dall’articolo 3 della legge 549/1995 per il trasferimento della residenza, a far data dal 1° gennaio 2001).

La decisione
La Cassazione fa notare come la Commissione regionale, muovendo pro contribuente, si sia limitata semplicisticamente ad affermare che la mancanza di altre abitazioni disponibili nel comune di acquisizione dell’immobile è “plausibile perché chi ha acquistato una casa per abitarla spera di ultimare in fretta i lavori e nello stesso tempo non conclude un contratto per altra abitazione”. Tale conclusione avvalora anacronisticamente un mero giudizio assertivo, peraltro neppure connotato dal requisito derivante dall’id quod plerumque accidit, venendo così a confutare le prescrizioni normative del Testo unico di registro poste a presidio della corretta fruizione del beneficio.
Al riguardo, va detto che le norme agevolative, in genere, costituiscono norme di “stretta interpretazione”, come tali insuscettibili di estensione oltre i tassativi casi previsti dal legislatore (cfr Cassazione, sentenze nn. 8377/2001, 26115/2005, 1173-4628-11106/2008).

Per i giudici di legittimità, invece, aderendo alle tesi difensive dell’Amministrazione ricorrente, la censurata motivazione risulta indiscutibilmente:
“insufficiente”, perché non rende le dovute spiegazioni circa l’affermazione relativa alla mancanza di altre abitazioni disponibili
“contraddittoria”, in quanto, nell’ipotizzare le ragioni che non hanno portato l’acquirente a un trasferimento temporaneo della propria residenza in un altro immobile del comune di acquisto di quello agevolato, in attesa della conclusione dei lavori manutentivi, smentiscono la precedente affermazione circa l’irreperibilità di altri alloggi disponibili, deprezzando così il postulato che una causa di forza maggiore consistita “nella protrazione dei lavori e nella impossibilità di trovare provvisoriamente un altro alloggio da adibire a propria residenza in attesa della fine dei lavori”.

Quindi, per la Cassazione, la sentenza impugnata contravviene alla prescrizione normativa che non consente di dilazionare – salvo comprovata effettiva impossibilità – oltre il termine previsto (18 mesi) il trasferimento della residenza nel territorio del comune di acquisto dell’immobile, cioè perde i benefici colui che non trasferisce la residenza nell’immobile acquistato a cagione del fatto che i lavori di ristrutturazione si siano protratti oltre il previsto.

In conclusione, alla Suprema corte non rimane altra scelta che demandare all’apprezzamento del giudice del rinvio la verifica dell’eventuale esistenza di una causa di forza maggiore che abbia concretamente impedito all’acquirente di trasferire, nel termine di legge, la propria residenza nel territorio del comune di ubicazione dell’immobile acquisito.

Benefici “prima casa”
Tratteggiando brevemente il dettato normativo, si osserva che per poter beneficiare delle agevolazioni in discorso (comma 5 e nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, Dpr 131/1986), ai fini dell’imposta di registro, è necessario che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non di lusso, in presenza delle seguenti condizioni:

l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la residenza anagrafica o in cui intenda trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto oppure in quello ove l’acquirente svolge la propria attività principale
l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile da acquistare
non bisogna essere titolari, nemmeno per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni prima casa.

In presenza di tutti i requisiti, è prevista l’aliquota di registro del 3% sul valore del bene e l’applicazione delle imposte ipocatastali in misura fissa (168 euro ciascuna).

L’acquirente decade, invece, dai benefici allorquando:

le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto siano false
non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato
vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che non proceda entro un anno al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
In siffatta evenienza, l’ente impositore applica le aliquote ordinarie (nonché una sanzione del 30% delle stesse imposte), recuperando la differenza (con interessi) rispetto alle seguenti misure:
- 7% registro
- 2% ipotecaria
- 1% catastale.

Approfondimenti
Sull’inosservanza della condizione di residenza, la giurisprudenza della Cassazione si è consolidata nel ritenere che, in tema di imposta di registro, la fruizione dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa richiede che l’immobile sia ubicato nel comune ove l’acquirente ha ovvero stabilisca la residenza entro un determinato termine dall’acquisto, senza che alcuna rilevanza giuridica possa essere riconosciuta né alla realtà fattuale, ove questa contrasti con il dato anagrafico, né all’eventuale ottenimento della residenza oltre il termine fissato, essendo quest’ultimo presupposto per la concessione del beneficio (sentenze nn. 797/2000, 20066/2005, 24926/2009).

In particolare, nell’ordinanza 1392/2010, la Corte ha ritenuto che una infiltrazione di acque reflue provenienti dall’appartamento soprastante non può essere qualificata come causa di “forza maggiore”, tale da impedire il trasferimento della residenza nell’abitazione oggetto di acquisto per la quale il contribuente ha beneficiato dell’agevolazione “prima casa”. In particolare, nella motivazione si legge che tale episodio non rappresenta un impedimento avente le caratteristiche della forza maggiore, se non in caso di prova del momento della sua insorgenza, del suo protrarsi, ovvero di eventuali complicanze idonee a rendere particolarmente lunga e difficile la riparazione e a impedire in modo assoluto e per tutto il tempo a disposizione non solo la presenza nell’immobile, ma, in ogni caso, l’ottenimento del trasferimento della residenza anagrafica.

La ratio di tale orientamento consiste nel fatto che i previsti benefici fiscali spettano e possono essere conservati soltanto se l’acquisto della prima casa sia seguito dall’effettiva realizzazione della destinazione dell’immobile acquistato ad abitazione propria, quantomeno entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’ufficio, in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di detti benefici. Ciò in quanto le agevolazioni fiscali sono, per loro natura, subordinate al serio perseguimento e, quindi, al raggiungimento dello scopo per cui vengono concesse, con la conseguenza che l’eventuale assenza nel provvedimento normativo della prefissione di un termine non toglie che il ritardo nella realizzazione dello scopo in questione si renda giustificato solo se rappresenti la conseguenza di un ostacolo frapposto da circostanze obiettive (Cassazione, sentenza 4714/2003).

La Suprema corte lascia, quindi, spazio alla prova che in siffatte fattispecie ricorra l’ipotesi della forza maggiore, la quale si verifica in presenza di un evento oggettivo e imprevedibile tale da impedire in modo assoluto il trasferimento della residenza anagrafica a causa del suo protrarsi o dell’insorgenza di eventuali complicanze idonee a rendere particolarmente lunga e difficile la riparazione (come nel caso di un evento sismico, cfr risoluzione 35/2002).

In definitiva, le condizioni perché sia riconoscibile la forza maggiore consistono nelle seguenti circostanze:
- che l’evento impeditivo sia oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato (quindi non sia imputabile al contribuente)
- che il termine sia ancora pendente per poter dimostrare all’Amministrazione finanziaria il possesso dei requisiti di legge
- che l’acquisto non sia intervenuto dopo il verificarsi dell’evento causativo di forza maggiore.

Tali postulati trovano concorde anche l’Agenzia delle Entrate, la quale, analizzando il caso di un contribuente che non aveva potuto trasferire la propria residenza nel termine di 18 mesi nel comune ove era ubicato l’immobile acquistato in quanto lo stesso era stato dichiarato inagibile e inabitabile a causa di abbondanti infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto, con la risoluzione 140/2008, ha chiarito che tale situazione configura una causa di forza maggiore idonea a evitare la disapplicazione dei benefici prima casa.

Salvatore Servidio

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