Reddito da locazione: va dichiarato da chi ha il diritto reale sull’immobile

pubblicato il 19 ott 2008 in locazioni, mercato, tasse e imposte
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Il principio è sempre valido, sia in caso di usufrutto che di comodato.

Il reddito proveniente da un contratto di locazione di un immobile, oggetto di donazione con usufrutto e concesso in comodato allo stesso donatario, è imputabile esclusivamente al comodante/usufruttuario, anche se il contratto è stipulato da chi ha ricevuto in comodato il bene. Questo perché il contratto di comodato non implica un trasferimento della titolarità del reddito fondiario dal comodante al comodatario.

E’ la risposta data dall’agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 381/E del 14 ottobre, all’interpello presentato da un contribuente che aveva donato e concesso in comodato alla propria figlia un villino, diviso in tre unità abitative, riservandone per sé l’usufrutto. La figlia, successivamente, aveva dato in affitto due di queste unità. Secondo l’istante, il reddito proveniente dalla locazione deve essere dichiarato dalla figlia comodataria.
L’Agenzia è di parere diverso.

Il contribuente che ha presentato l’interpello ha stipulato un doppio contratto con la figlia per lo stesso bene: un contratto di donazione con diritto di usufrutto e uno di comodato.
Per quanto riguarda il primo atto, sottolineano i tecnici del fisco, è obbligato a dichiarare il reddito proveniente dal fabbricato oggetto del contratto il donante/usufruttuario e non la figlia donataria/nuda proprietaria dell’immobile. La motivazione risiede nel fatto che il contratto di donazione con diritto di usufrutto implica lo spostamento della “soggettività passiva d’imposta” dal nudo proprietario all’usufruttuario.

In base poi al contratto di comodato, i redditi proveniente dall’immobile sono imputabili unicamente al comodante e non a colui che riceve in comodato il bene. Ciò è valido anche per i redditi provenienti da contratti di locazione dell’immobile in oggetto stipulati dal comodatario, come in questo caso. Il contratto di comodato, infatti, comporta, per colui che riceve il bene, un diritto personale di godimento e non un diritto reale (in questo caso l’usufrutto), che rimane appannaggio del comodante.
Quest’ultimo, pertanto, in base alle disposizioni dell’articolo 26, comma 1, del Tuir (“i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale…”) sarà l’unico obbligato a dichiarare – nel quadro RB del modello Unico o nel quadro B del 730 – il reddito derivante dalla locazione dell’unità abitativa.

Alessandra Gambadoro

Fonte: Fisco Oggi

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3 Commenti
  1. luigi - inserito il 25 novembre 2008 alle ore 22:23

    Abito in un appartamento dal 1989 preso in affitto senza regolare contratto.
    I proprietari dello stesso, in qualità di eredi, non hanno mai stipulato un regolare contratto di affitto; nonostante le numerose sollecitazioni inviate dal sottoscritto attraverso lettere raccomandate, non ho mai ricevuto risposta. Ho perso in tal modo numerosi benefici fiscali (detrazioni, borse di studio, ed altro per i miei cinque figli) che avrei potuto ottenere con la sottoscrizione di un regolare contratto di affitto.
    Dopo dieci anni, nel 1999 mi recai all’agenzia delle entrate dove sono venuto a conoscenza del fatto che la casa era stata costruita nel 1986 con i contributi della legge 167 e che quindi non poteva essere alienata a terzi fin quando, trascorsi 20 anni, pagato il relativo TERRENO al comune, poteva essere destinata a terzi in affitto.
    Ciò ha spiegato la mancata stipula del contratto e la vendita, da parte degli eredi, dello stesso nonostante io fossi ancora non solo affittuario, ma interessato all’acquisto dell’immobile. Acquisto che mi è stato proposto dai proprietari CON ATTO PRELAZIONE DAL TRIBUNALE al prezzo di € 200.000,00, prezzo per me troppo elevato. In seguito sono venuto a conoscenza, dall uff d’entrate che l’immobile è stato venduto al prezzo di € 160.000,00, prezzo per me accettabile.
    Vorrei sapere quali azioni legali posso intraprendere in merito alla vicenda.
    Luigi Palermo

  2. Roberto Renzi - inserito il 5 gennaio 2009 alle ore 11:59

    salva diversa pattuizione, nelle locazioni abitative il conduttore non ha diritto di prelazione: né la legge 392/78 (legge di equo canone), né la legge 359/92 (legge patti in deroga) hanno infatti previsto il diritto di prelazione per il conduttore. La prelazione per il conduttore è stata introdotta dall’articolo 3, comma 1, lettera g), legge 431/98, nella sola ipotesi tipica in cui il locatore disdetti il contratto al termine del primo periodo di rinnovo, perché intende vendere l’immobile locato. In particolare «il diritto di prelazione è previsto dal legislatore nell’ipotesi di cui all’articolo 3, comma 1, lettera g), legge 9 dicembre numero 431, e si applica solo se il locatore si avvale della facoltà di diniego di rinnovo del contratto nei confronti del conduttore, motivandola con la propria intenzione di vendere l’immobile. Tanto non ricorrendo, il conduttore non può vantare il diritto di prelazione» (Tribunale di Bari, 12 maggio 2005) (Fonte: Il Sole 24 Ore).
    Qualora si volesse ravvisare nell’avvenuta comunicazione a mezzo Ufficiale Giudiziario un riconoscimento del diritto di prelazione a favore del conduttore, Il diritto di riscatto deve essere esercitato dal conduttore nel
    termine di sei mesi decorrente dalla trascrizione del contratto di vendita in danno del conduttore. Si dovra’ valutare caso per caso se e’ configurabile l’azione di risarcimento danni nei confronti del locatore che abbia violato il diritto di prelazione del conduttore.

  3. almerigo - inserito il 8 ottobre 2009 alle ore 19:46

    una studentessa senza reddito ma titolare al 50% di un immobile affitta 2 camere, deve dichiarare la rendita da affitto e quanto deve pagare,considerando che l’unico reddito deriva dall’affitto ed è di euro 3000

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