Reverse charge nelle compravendite immobiliari

pubblicato il 17 ott 2007 in tasse e imposte
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Dal 1°ottobre 2007 le cessioni di immobili terziario con opzione IVA saranno soggette al regime del reverse charge.

Ambito di applicazione

Le operazioni oggetto del reverse charge sono:
• le vendite di immobili terziario;
• le vendite per le quali il cedente ha espressamente indicato nell’atto di compravendita l’opzione per l’imposizione ai fini IVA;

Esclusioni

Dovranno continuare ad essere fatturate con IVA le seguenti operazioni:
• le vendite di immobili terziario nuove (ceduti entro 4 anni dall’ultimazione della costruzione/ristrutturazione);
• le vendite di immobili terziario a persone fisiche;
• le vendite di immobili terziario a soggetti con detraibilità IVA inferiore al 25% (es. banche, assicurazioni, società finanziarie, società immobiliari con patrimoni residenziali,…).
Rimangono inoltre escluse dal regime del reverse charge:
• le vendite di aree edificabili;
• le vendite di aree non edificabili;
• le vendite di immobili abitativi;
• gli apporti a fondi immobiliari di una pluralità di immobili prevalentemente locati.

Comportamento delle parti

Il meccanismo del reverse charge comporta una diversa modalità di procedere sia per il soggetto che vende l’immobile sia per il soggetto che lo acquista.

Il cedente è obbligato a:
• emettere la fattura senza l’applicazione dell’IVA;
• indicare sulla fattura la dicitura e gli estremi della norma che definiscono la natura dell’operazione nel seguente modo: “operazione non soggetta ad IVA ai sensi dell’art. 17, comma 5 del D.P.R. n. 633 del 1972”

L’acquirente dell’immobile è obbligato a:
• integrare la fattura con l’indicazione dell’aliquota IVA e della relativa imposta;
• annotare il documento integrato nel registro delle fatture emesse, ponendo a debito l’IVA autocalcolata nel modo indicato nel punto precedente;
• effettuare la medesima registrazione nel registro degli acquisti ponendo a credito l’importo dell’IVA.

Effetti

Cedente
• Il soggetto che vende l’immobile non risulterà essere debitore d’imposta e pertanto non dovrà procedere al versamento dell’IVA;
• minore recuperabilità del credito IVA (l’unica modalità per recuperare il credito IVA sarà la richiesta di rimborso
all’Erario);
• il cedente potrà negoziare un prezzo maggiore grazie al risparmio finanziario dell’acquirente.

Acquirente
• l’acquirente non dovrà più pagare l’IVA in fase di acquisto;
• l’acquirente non dovrà più finanziare l’IVA con un conseguente risparmio di oneri finanziari.

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